Turun käräjäoikeuden tuomio

Tuomio xxx

Kantaja

N

Vastaaja

Asunto-osakeyhtiö L

Vaatimukset

Asunto-osakeyhtiö L:n ylimääräisessä yhtiökokouksessa 18.8.2008 tekemä päätös, § 6, kantajan osakeomistukseen perusteella hallitseman huoneiston B ottamisesta yhtiön hallintaan tulee kumota.

Vastaajan tulee korvata kantajan oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua siitä, kun tuomio on annettu.

Perustelut

1. Asunto-osakeyhtiö L (myöhemmin yhtiö) ei ole antanut kantajalle asunto-osakeyhtiölain edellyttämää varoitusta siitä asiasta, jonka perusteella haltuunottopäätös tehtiin yhtiökokouksessa.

2. Kantaja ei ole hoitanut huonosti asuntoaan.

3. Asunnon hoidosta tai sen nykytilasta ei aiheudu haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.

Yleistä

Yhtiön ja kantajan välillä on ollut kiistaa asunnon korjaustarpeesta usean vuoden, koko kantajan omistusajan ja sitä ennen kantajan äidin omistusaikana. Yhtiö ei ole ryhtynyt mihinkään korjaustöihin muuten kuin äärimmäisestä pakosta vasta sen jälkeen, kun kantaja on ensin asiantuntijoiden lausunnoin osoittanut korjaustyöt välttämättömiksi ja kiireellisiksi.

Nyt käsillä oleva kiista syntyi, kun yhtiö oli teettämässä aivan riittämätöntä korjaustyötä asunnossa ja kantaja keskeytti työt. Kantaja on sen jälkeen teettänyt jäljempänä esitettäviä lisätutkimuksia, joiden perusteella korjaustyöt kiistatta tulisi tehdä laajempana kuin yhtiö oli niitä teettämässä. Yhtiö ei näiden kantajan teettämien tutkimusten jälkeenkään suostunut tekemään korjaustöitä suunnittelemaansa laajemmin. Kantaja ilmoitti tällöin yhtiölle teettävänsä korjaustyöt itse ja velkovansa niistä syntyvät kustannukset yhtiöltä.

Varoitus/yhtiökokouksen päätös

Yhtiön hallituksen virallisessa varoituksessa 8.5.2008, joka annettiin kantajalle tiedoksi haastemiehen välityksellä 13.5.2008, uhataan ottaa huoneisto yhtiön haltuun, mikäli kantaja ei toimita yhtiölle huoneiston avaimia annettuun määräpäivään mennessä.

Perusteluna varoitukselle ilmoitetaan seuraava:

1. Kantaja ei ole hallituksen kehotuksesta huolimatta luovuttanut hallitukselle asunnon avaimia.

2. Huoneisto oli varoituksen antohetkellä asuinkelvoton.

3. Korjaustoimenpiteiden aloittamisen viivästymisestä aiheutuu yhtiölle ja muille osakkeenomistajille taloudellista vahinkoa muun muassa sillä perusteella, että kantaja oli lähettänyt muita asuntoja myyneille välittäjille tietoja oman asuntonsa korjaustarpeista ja yhtiöön mahdollisesti kohdistettavista korvausvaatimuksista.

Varoitus koskee käytännössä vain vaatimusta huoneistoon pääsemiseksi. Varoituksessa ei väitetä kantajan hoitavan huoneistoa niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa. Kysymyksessä on asunto-osakeyhtiölain 79 §:n mukaisesta vaatimuksesta päästä huoneistoon sen tarpeellista hoitoa tai korjaustyötä varten. Tällä perusteella ei ole edes mahdollista vaatia huoneistoa yhtiön haltuun.

Kumottavaksi vaadittavassa ylimääräisen yhtiökokouksen 6 §:ssä on tehty päätös huoneiston haltuunotosta nimenomaan sillä perusteella, että huoneistoa on hoidettu niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa. Varoitusta ei ole annettu tällä perusteella.

Väitetty huoneiston huono kunto

Kumottavaksi vaadittavassa yhtiökokouksen päätöksessä todetaan, että

huoneisto on täysin asuinkelvoton

huoneiston hoito oli täysin laiminlyöty

pintamateriaalit oli poistettu

osakkeenomistaja oli tuhonnut muun muassa seuraavia rakennuksen rakenteita

Muita perusteluja ei yhtiökokouksen päätöksen yhteydessä esitetty huoneiston hoidon laiminlyönnistä.

On luonnollista, että asunto, jossa tehdään laajoja korjaustöitä, on niiden korjaustöiden tekemisen ajan asuinkelvoton. Yhtiö oli jo aloittanut F Oy:n työselityksen 18.12.2006 mukaiset korjaustyöt ja repinyt laajasti rakenteita auki. F:n niin ikään 18.12.2006 laatiman kustannusarvion mukaan korjaustyöt tulisivat maksamaan 31 500 euroa. Vain yhteen asuntoon tehtynä tällainen korjaustyö on huomattavan suuri ja asunto on luonnollisestikin korjaustöiden ajan asuinkelvoton. Kantaja joutui vielä avaamaan yhtiön suunnitelmia laajemmin rakenteita, jotta kaikki välttämättömät korjaustyöt saataisiin tehtyä.

Huoneiston hoitoa ei ollut laiminlyöty. Ikkunat on pidetty kiinni, vesiä ei ole päästetty rakenteisiin, lämpö on normaalisti päällä ja lämpöeristeet ovat paikoillaan, terveydelle vaarallisia aineita tai jätteitä ei ole huoneistossa. Lisäksi tuuletus toimii normaalisti. Muita vaatimuksia yhtiö ei voi esittää osakkeenomistajalle huoneiston hoidosta.

Koska yhtiö ei ollut tekemässä riittävän laajaa korjaustyötä, kantaja palkkasi Insinööritoimisto xxx:n tutkimaan tarvittavien korjaustöiden laajuus sekä laatimaan työselitys korjaustöille. Yrityksen edustaja diplomi-insinööri O esitti betoniseen alapohjalaattaan tehtäväksi kaksi tutkimusreikää, jotta voidaan selvittää alapohjan rakenne sekä sen alla olevat materiaalit sekä syyt alapohjan kosteusongelmille. Alapohjalaattaan piikatut aukot eivät mitenkään vahingoita alapohjaa, ne ovat tarpeellisia ongelmien selvittämiseksi. Samoin O:n esityksestä tehtiin yläpohjarakenteeseen yksi tutkimusaukko, jotta voitiin selvittää yläpohjan rakenne ja kunto.

Kantavien seinien runkorakenteita ei ole purettu. Vain kantavien seinärakenteiden rungot ovat asunto-osakeyhtiölain tarkoittamia yhtiön rakenteita. Kantavien seinien runkorakenteiden päällä olevat levyrakenteet ovat pintarakenteita, jotka osakas voi tarvittaessa poistaa tai vaihtaa.

Kantaja ei ole tehdyn tutkimusaukon lisäksi rikkonut harvalaudoituksen yläpuolella olevaa tuulensuojapaperia tai eristeitä. Ne ovat rikki vain parissa pienessä kohdassa, ovat olleet rikkinäisiä ilmeisesti jo alun pitäen. Kantaja tulee joka tapauksessa diplomi-insinööri O:n ohjeiden mukaisesti huolellisesti korjaamaan huonosti asennetut lämpöeristeet sekä paikkaamaan höyrysulut ja tuulensuojapaperit.

Yhtiökokouksen päätöksessä esitetty velvoite palauttaa rikotut pintamateriaalit siihen kuntoon, missä ne olivat aikaisemmin, ei perustu lakiin eikä yhtiöllä ole oikeutta vaatia tällaista toimenpidettä osakkeenomistajalta.

Osakkeenomistaja on koskenut yhtiön rakenteisiin ainoastaan tekemällä alapohjalaattaan kaksi pientä tutkimusaukkoa. Ne tullaan korjaamaan muiden korjaustöiden yhteydessä. Aukkojen tekeminen oli tarpeellista, koska alapohjassa todettiin mittauksissa uudestaan kohonneita kosteuksia. Aukkojen teko on vähäpätöinen asia, eikä sillä ole mitään merkitystä yhtiön rakenteiden toiminnalle.

Kantaja poisti pääosan asunnon seinien ja kattojen pintamateriaaleista. Yhtiö ei suostunut laajentamaan korjaustöitä senkään jälkeen, kun kantaja esitti yhtiölle pintamateriaalien poistamisen jälkeen rakenteista saadut tutkimustulokset, jotka osoittivat kosteusvaurioita ja välttämättömiä korjaustarpeita.

Osakkeenomistajalla on toisaalta oikeus poistaa pintamateriaalit asunnostaan, joten huoneistoa ei voida ottaa tällä perusteella yhtiön haltuun.

Väitetty haitta (tämä kanteen väliotsikko puuttuu käräjäoikeuden tuomiosta)

Vaikka kantajan asunnossa ovat korjaustyöt kesken, ei siitä aiheudu haittaa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille. Huoneisto on normaalilämpöinen, tuulettuu normaalisti, poikkeavaa lämmönhukkaa tai muitakaan haittoja ei ole.

Huoneistoon pääsy

Yhtiö on viime vuosina useaan otteeseen esittänyt vaatimuksia avaimen antamisesta yhtiön haltuun, jotta yhtiö pääsee vapaasti käymään asunnossa. Yhtiön hallinnosta vastaavat eivät tunnu ymmärtävän sitä, että yhtiöllä ei ole oikeutta vaatia avaimia itselleen. Näin siitäkin huolimatta, että asiaa on käsitelty myös yhtiökokouksessa, jossa yhtiön oma asiamies, asianajaja C selkeäsanaisesti ilmoitti, että yhtiöllä ei ole oikeutta vaatia avaimia. Kokouksessa puheenjohtajana ollut C kieltäytyi osallistumasta sellaisen päätöksen tekemiseen, jossa olisi velvoitettu kantajaa luovuttamaan avaimet. Tämä tapahtui ennen nyt esitettyjä avaimen luovutusvaatimuksia.

Kantaja on yhtiön edustajalle lähettämissään sähköposteissa 25.4.2008 ja 21.5.2008 selkeästi todennut, että hän tulee järjestämään yhtiölle sisäänpääsyn, kunhan hänelle ilmoitetaan etukäteen ajankohta ja ketkä ovat tulossa.

Yhtiö ei ole käyttänyt tarjottua sisäänpääsyä hyväkseen, vaan vaatii edelleen avaimen luovuttamista yhtiölle.

Yhtiön suunnittelemien korjausten riittämättömyys

Huoneistossa on jo vuodesta 2003 lukien todettu kosteusongelmia lattiarakenteissa. Yhtiö ei aluksi tehnyt mitään, vaikka nyt kysymyksessä olevan huoneiston olohuoneen lattian parketteja purettaessa todettiin selviä kosteusvaurioita. Lattiat ovat siitä asti olleet auki ja lattioiden purkua on laajennettu koskemaan koko asuntoa. F Oy:n työselityksessä 18.12.2006 ei ole esitetty lattioiden kuivatusta. Kantaja teetti xxx:llä lattioiden kosteuskartoituksen, jossa todettiin keittiössä, ruokailutilassa sekä yhdessä makuuhuoneessa erittäin korkeita kosteusarvoja. xxx laati asiasta raportin 26.2.2008.

F:n työselityksen mukaan huonetilojen vanhat kattopinnat oli tarkoitus vain maalata sisäkattomaalilla.

Kun kantaja oli purkanut sisäkattojen levyt, otti terveystarkastaja V eteisen kattolaudasta näytteen epäillessään laudassa näkyvää rihmastoa lattiasieneksi. xxx rakennuslahottajamäärityksessä 29.1.2008 todetaan kysymyksessä olevan lahottajasienen, mutta ei onneksi lattiasienen. Myös diplomi-insinööri O otti yhden makuuhuoneen kattolaudasta näytteen ja lähetti sen xxx:n tutkittavaksi. Tutkimusselostuksessa 12.3.2008 todetaan näytteen pinnoilla olevan valkoista lahottajasienirihmastoa, mutta kysymyksessä ei ole kuitenkaan tässäkään tapauksessa lattiasieni. O otti 25.2.2008 muun muassa keittiön ulkoseinän lastulevystä materiaalinäytteen. xxx analyysiraportissa 13.3.2008 todetaan näytteen kokonaisbakteeripitoisuuden viittaavan materiaalissa bakteerikasvuun ja näytteessä esiintyneen vallitsevana kosteusvaurioon viittaavaa sienikasvustoa. Vallitsevana esiintyneessä Fusarium-suvussa on useita sienilajeja, joiden tiedetään tuottavan mykotoksiinejä eli homemyrkkyjä rakennusmateriaaleilla. Yhteenvetona raportissa todetaan, että näytteen perusteella on epäiltävissä rakennuksessa olevan mikrobikasvusto.

Yhtiön F:llä teettämässä työselityksessä ja sen perusteella käynnissä olleessa korjaustyöurakassa ei ollut lainkaan huomioitu edellä esitettyjä vauriokohtia ja niiden korjaustarpeita. Kantaja teetti O:lla virhe- ja vaurioselvityksen 22.3.2008 sekä toimenpideohjelman 8.4.2008.

Kantaja lähetti sähköpostilla 10.4.2008 O:n laatimat selvitykset ja toimenpideohjelmat ja vaati hallitusta suorittamaan korjaustyöt O:n esittämien toimenpiteiden mukaisesti. Yhtiö vastasi kirjeellä 22.4.2008, että yhtiö ei suostu laajentamaan urakkaa O:n esittämiin korjauksiin, vaikka yhtiölle oli toimitettu tiedot tehdyistä uusista havainnoista.

Lopuksi (tämä kanteen väliotsikko puuttuu käräjäoikeuden tuomiosta)

Kantajan asunto on ollut jo noin viisi vuotta asumiskelvottomassa kunnossa sen vuoksi, että yhtiö ei ole asianmukaisesti huolehtinut korjausvelvoitteestaan. Nytkin yhtiö oli tulossa tekemään vain osan tarvittavista korjauksista ottamatta lainkaan huomioon niiden tutkimusten tuloksia, jotka kantaja teetti erittäin osaavilla asiantuntijoilla ja tutkimuslaitoksilla. Yhtiö aikoi väkisin tehdä vain osan tarvittavista korjaustöistä ja muilta osin pintaremontilla korjata huoneistoa jättäen rakenteiden sisään korjausta vaativia mikrobikasvustoja ja kosteuspitoisuuksia.

Kantaja tulee teettämään korjaustyöt tarvittavassa laajuudessa ja saattamaan asunnon asumiskelpoiseksi. O on laatinut 6.10.2008 selvityksen huoneiston tilasta, tehdyistä toimenpiteistä ja korjaustyön etenemisestä. Kantaja huolehtii huoneistosta paremmin kuin yhtiö, joka oli korjaamassa vain osan vastuullaan olevista vioista. Kantajan menettelyt eivät ole aiheuttaneet eivätkä tule aiheuttamaan haittaa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille.

Vastaus

Vastaaja kiistää kantajan vaatimuksen yhtiökokouksen päätöksen kumoamisesta.

Vastaaja vaatii, että kantajan tulee korvata vastaajan oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua siitä, kun tuomio on annettu.

Taustatietoja taloyhtiöstä

Vastaaja omistaa yksikerroksisen, viisi asuntoa käsittävän rivitalon. Rakennus on valmistunut vuonna 1964 ja se on perustettu savipatjan varaan ns. kuivakuorikerroksen päälle. Rakennus on rakennettu v. 1964 voimassa olleiden määräysten mukaisesti, eikä rakennusta ole peruskorjattu laajamittaisesti ennen v. 2004 aloitettuja saneeraustoimia.

Varoitus/yhtiökokouksen päätös

AsOyL:n 82 §:n mukaan päätöstä huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan ei saa tehdä, eikä hallitus ole antanut osakkeenomistajalle kirjallista varoitusta. Varoituksessa on ilmoitettava sen antamisen peruste sekä mainittava mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. Varoitus on annettava tiedoksi niin kuin haasteen tiedoksiantamisesta säädetään tai muuten todistettavasti. Jos osakkeenomistaja varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muutoin tapahtuu, yhtiöllä ei ole oikeutta ottaa huoneistoa hallintaansa.

Vastaaja katsoo, että hallituksen antama varoitus täyttää kaikki em. säännöksen asettamat edellytykset, koska siinä on kerrottu osakkeenomistajan moitittava käyttäytyminen varoituksen antoperusteena sekä mainittu mahdollisuus huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan asunto-osakeyhtiön 81 §:n 2) kohdan nojalla, mikäli osakkeenomistaja ei ota ojentuakseen asiasta. Hallituksen viittaama lainkohta koskee juuri huoneiston huonoa hoitoa, joka ilmeni varoituksessa kerrotulla tavalla. Varoituksen antajana oli yhtiön hallitus ja se on annettu kantajalle tiedoksi haastemiehen välityksin.

Vastaaja katsoo, ettei kantaja varoituksen johdosta viivytyksettä täyttänyt sille osakkeenomistajana kuuluvaa velvollisuutta päästää yhtiön tilaamat asiantuntijat ja korjausmiehet jatkamaan yhtiökokouksen päättämiä korjaustoimenpiteitä varoituksessa edellytetyllä tavalla. Tästä on aiheutunut kantajan huoneistolle, yhtiölle ja muille osakkeenomistajille taloudellista vahinkoa alla kuvatulla tavalla. Sen takia yhtiöllä oli oikeus ottaa huoneisto hallintaansa.

Huoneiston huono hoito

Vastaaja katsoo, että keskeyttämällä korjaustyöt perusteettomasti ja äkillisesti sekä estämällä korjaustöiden jatkumisen vastaajan suunnittelemalla tavalla, kantaja on toimillaan laiminlyönyt huoneiston hoidon ja siten vaarantanut koko rakennuksen kunnon. Kyseiset korjaustoimenpiteet olivat kiireellisiä ja välttämättömiä ja ne olivat yhtiön vastuulla.

Huoneiston huono hoito ilmeni myös siinä että osakkeenomistaja oli toimillaan tuhonnut huoneiston pintamateriaaleja ja rakennuksen rakenteita mm. piikkaamalla alapohjalaattaan aukkoja ja rikkomalla rakennuksen rakenteita mm. tuulensuojapapereita ja eristeitä. Alapohjaan tehtyjä aukkoja ei ole vastaajan käsityksen mukaan peitetty. Nämä toimenpiteet käyvät ilmi myös kantajan kanteesta, eikä asia ole riidanalainen.

Huoneiston huonosta hoidosta kertoi se, että asunto oli ollut asuinkelvoton puoli vuota sen jälkeen, kun kantaja keskeytti korjaustoimenpiteensä. Asunto on edelleen asuinkelvoton.

Koska vastaaja omistaa rakennuksen, yhden huoneiston huono hoito voi vaikuttaa koko rakennuksen kuntoon. Vastaaja pyysi virka-apua päästäkseen jatkamaan korjaustöitä huoneistossa (ks. lisää edempänä). Vastaaja yritti neuvotella kantajan kanssa korjaustöiden sovinnollisesta jatkamisesta, mutta kantaja ei vastannut vastaajan kyselyihin. Sen takia vastaajalle ei jäänyt muuta mahdollisuutta kuin ottaa huoneisto yhtiön haltuun korjaustyön teettämistä varten suunnitellulla tavalla ja siten estää huoneiston lisävahingoittuminen.

Yhtiön osakkeenomistajille ja rakennukselle aiheutuva haitta

Kantajan huoneiston huonosta hoidosta on aiheutunut muille osakkeenomistajille konkreettista haittaa. Haitta on ilmennyt asunnosta leviävänä hajuhaittana sekä muiden osakkeenomistajien omistamien osakkeiden myynnin vaikeutumisena.

Isännöitsijän tehdessä 8.11.2008 katolla normaalia katon vuositarkastusta, isännöitsijä havaitsi, ettei asunnon B ilmanvaihtolaite ollut lainkaan päällä. Huoneistoon ikkunasta ulkoapäin katsoessa näytti myös aivan siltä, että vastaajan asentamat ilmanvaihtolaitteen säätötaulu olisi irrotettu. Koska vastaajalla ei ole avainta huoneistoon, asiaa ei ole voitu tarkistaa. A-asunnon haltijat ovat ilmoittaneet useasti isännöitsijälle asunnosta tulevasta hajusta, joka johtuu siitä, että huoneistoa ei tällä hetkellä hoideta lainkaan.

Korjaustöiden aikana yhtiön osakkeenomistajista ainakin kahdella oli asunto myynnissä kiinteistövälittäjällä. Kantaja lähetti 10.4.2008 kiinteistönvälittäjille sähköpostilla tiedon korjaustöiden keskeyttämisestä ja hänen mahdollisesta vahingonkorvausvaatimuksestaan. Kantaja oli liittänyt viestiinsä vanhentuneita tutkimustuloksia, joiden perusteella vastaaja oli jo niissä esitetyt viat ja puutteet. Myös isännöitsijäntodistukseen on merkitty yhtiön vastuu B-asunnon korjaustoimenpiteistä, mutta tilanteen ollessa täysin epäselvä, korjaustoimenpiteiden vaatimia kustannuksia ei ole voitu arvioida. Töiden perusteeton keskeyttäminen kantajan toimesta on haitannut osakkeiden kauppaa huomattavasti.

Huoneistoon pääsy

Vastaajayhtiön yhtiökokous päätti 13.6.2007 huoneistossa B suoritettavasta korjauksesta yhtiön kustannuksella. Kyseinen korjausurakka oli laajuudeltaan laaja, jota ei voida suorittaa ilman huomattavaa haittaa, ajanhukkaa ja lisäkustannuksia toimimalla kantajan ehdottamalla tavalla sopimalla avaimen luovutuksesta ja sisäänpääsystä aina etukäteen.

Kantaja oli luovuttanut avaimen urakoitsijalle ja valvojalle syksyllä 2007 työn tekemistä varten. Kantaja oli kuitenkin kieltänyt urakoitsijan ja valvojan päästämästä hallituksen jäseniä tai isännöitsijää asuntoon, joten vastaaja ei voinut valvoa työtä muuta kun välillisesti valvojansa kautta. Kantaja kielsi pienurakkasopimuksen ollessa kesken 2.1.2008 huoneistoon menemisen ilman osakkeenomistajan lupaa ja otti avaimen urakoitsijalta ja valvojalta, jolloin vastaajan korjaustoimet estyivät kokonaan.

Poliisi antoi virka-apua vastaajan pyynnön mukaisesti, jolloin vastaaja sai tietää, että huoneistossa purettiin seiniä toisen urakoitsijan työntekijän toimesta.

Urakka- ja valvojasopimukset jouduttiin purkamaan 7.2.2008, koska kantaja esti urakoitsijan ja valvojan esteettömän pääsyn huoneistoon ja palkkasi oman urakoitsijan jatkamaan työtä.

Vastaaja katsoo, että kantaja on käyttänyt osakkeenomistajalle kuuluvia AsOyL:n 79 §:n mukaisia osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia shikaanin omaisesti ja tarkoituksenaan ainoastaan aiheuttaa haittaa ja kuluja yhtiölle ja sitä kautta muille osakkeenomistajille. Koska kyseisessä asunnossa ei tällä hetkellä asuta ja se on lähes tyhjillään, ei avainten luovutuksella kohtuuttomasti loukata osakkeenomistajan hallintaoikeutta.

Vastaajan suunnittelemat korjaukset eivät ole olleet riittämättömiä

Asunnon B lattiarakenteiden kosteusongelmat

Asunnon B alapohjassa oli ollut vuonna 1988 vesivuoto. Vuoto oli ollut lämminvesijohdossa. Tällöin alapohjaa oli avattu korjausta varten olohuoneen ja ruokailutilan raja-alueella, pintabetonipaikkauksen päälle oli laitettu muovi ja parketin paksuinen lastulevy ja koko alueelle uusi lautaparketti. Samaan aikaan alapohjarakenteessa sijainneet vesi- ja lämpöjohdot oli korvattu pinta-asennuksilla kaikissa asunnoissa.

Asunnossa B kylmähuoneen ja makuuhuoneen välinen seinä oli 1980-Iuvun lopulla kostunut, joka oli korjattu. Tämä vanha vuotojälki näkyy xxx:n raportissa xxx.

Kesällä 2003 asunnon B keittiön tiskipöydän viemäri oli vuotanut viemärin jatkoskohdan tiivisteen toimimattomuuden takia. Vuoto oli aiheuttanut allaskaapin lahoamisen, josta kantajan olisi pitänyt itsekin huomata vuoto ja ilmoittaa asiasta vastaajalle välittömästi vuodon havainnosta.

Kaupungin runkovesijohdossa lähellä rakennuksen länsipäätä (A-asunto) oli ollut suuri vesivuoto keväällä 2003, josta pelättiin valuneen vettä myös yhtiön rakennuksen rakenteisiin. Varsinkin kantaja esitti tuossa yhteydessä epäilyjä oman huoneistonsa osalta. Jotta mahdollinen putkistovuotoepäily voitiin poissulkea, vastaaja tilasi 14.5.2003 kiinteistölle viemäri- ja salaojaputkistokuvauksen, joka toteutettiin 22.4. - 12.5.2003. Raportin mukaan huoneiston B lattiaviemärissä ei todettu normaalista poikkeavaa. Huoneiston B lattialämmityksessä ei myöskään todettu vuotoa. Katselmuksessa havaittiin huoneiston B keittiön lavuaarin hanan vuotavan niin, että vettä valui käytön aikana huomattavasti keittiön lattialle. Raportissa suositeltiin koko kiinteistön salaojituksen uusintaa, joka toteutettiin yhtiössä 2004 - 2006. Sadevesiviemärit korjattiin samassa yhteydessä ja rakennuksen taakse tehtiin pintavesiviemäriverkosto. Myös maanpintaa muotoiltiin kaltevaksi poispäin rakennuksesta.

Vastaaja teetti kaikissa huoneistoissa kosteusmittaukset vuosina 2003, 2004 ja 2005. Lisäksi yhtiö teetti erillisen alapohjan kosteusmittauksen 1.3.2005 xxx toimesta kaikissa huoneistoissa.

Vastaaja tilasi HTT J:ltä asiantuntijalausunnon alapohjan kosteuden syistä erityisesti kantajan asunnossa. J totesi, että asunnon B lautaparketin kohoaminen oli voinut johtua v. 1988 paikatun kohdan reuna-alueelta nousseesta kosteudesta. Koska parkettialue oli ollut melko suuri ilman liikuntasaumoja, on mahdollista, että parkettilaudat ovat jossain kohdissa olleet pantteessa, mikä on voinut myös vaikuttaa parketin kohoamiseen. J katsoi, ettei kosteus ole voinut nousta vanha liimaparketin läpi, koska kosteuden aiheuttamia jälkiä ei ollut vanhassa parketissa muualla kuin paikatun kohdan vieressä. Koska rakenne on vähitellen kuivunut, eikä uutta kosteutta ollut kulkeutunut alapohjaan, J:n mukaan oli todennäköistä, että kaupungin vesijohdossa ollut suuri vuoto ei ollut imeytynyt saviseen maaperään, vaan saven päälle oli muodostunut avovesikerros, jonka pinta on saattanut olla hyvinkin lähellä maapintaa, ja joka on kulkeutunut alimman betonilaatan hius- tai muista halkeamista tai rei'istä alapohjan soratäyttöön. Tähän viittaisi J:n mukaan myös se, että uusia salaojia tehtäessä sokkelipalkin alapuolella oli valunut salaojakaivantoon paikoin runsaasti vettä.

J suositteli huoneistojen alapohjan kuivaamista asuinnoissa A, B ja C lähinnä keittiön ja ruokailutilan alueella vielä siten, että soratäytön kosteus ei ylitä 85 % Rh. J:n suositus perustui 1.3.2005 tehtyyn kosteusmittausraporttiin. J:n mukaan täytesoraan mahdollisesti jäävä vähäinen kosteus pääsisi poistumaan ulkoseinän ja pintabetonilaatan välisestä raosta sekä esim. keittiön viemäriputken läpimenon kohdalta edellyttäen, että huoneiston ilmanvaihto toimii asianmukaisesti. Kuivatus toteutettiin asiantuntijan suosituksen mukaisesti.

Vastaaja teetti xxx:ltä vahinkokartoituksen syksyllä 2005 kaikista huoneistoista.

Vastaaja teetti xxx:ssä marraskuussa 2006 kosteusvauriotutkimuksen, jossa rakennusinsinööri xxx oli käynyt läpi kaikki kohteesta tehdyt tutkimukset (17 kpl ajalla 2003 - 2006), kosteusmittaustulokset sekä rakenne- ja LV- piirustukset sekä muut dokumentit. Lisäksi asiantuntija oli keskustellut rakennuksesta isännöitsijän, HTT J:n ja kantajan kanssa. Asiantuntija tutustui sekä rakennukseen että kantajan asuntoon. Lausunnossa todetaan, että rakennus on perustettu savipatjan varaan ns. kuivakuorikerroksen päälle. Tästä johtuen rakennuksen peruskaivanto muodostaa todennäköisesti saveen tehdyn altaan, joka viemärilinjan täyttötavasta sekä salaojien kunnosta riippuen kerää pinta- ja kattovesiä rakennuksen perustusten ympärille. Tutkimushistoriassa oli viitteitä siitä, että rakennuksessa on ollut kosteusongelmia jo ennen kaupungin vesijohtovuodon vuotoa, mikä viittaa siihen, että perustuskaivantoon on kerääntynyt vettä rakennuksen valmistumisesta alkaen. Kosteus on kulkeutunut alapohjalaattaan sekä vesihöyrynä että mahdollisten aukkojen kautta vetenä. Putkilinkojen ulkopuolella täyttönä käytetty hiekka mahdollistaa veden kapilaarisen nousun pintalaattaan. Alimman kantavan laatan suhteellinen kosteus on tämän tyyppisessä rakenteessa yleensä lähellä sataa prosenttia. Koska pintalaatan alla ei ole kauttaaltaan lämpöeristettä, myös pintalaatan suhteellinen kosteus saattaa kohota käytettäessä täysin tiiviitä lattiamateriaaleja. Yhteenvetona asiantuntija totesi, että asunnoissa A, B ja C oli yhä kohonneita kosteusarvoja. Asunnoissa A ja C pintalaatan suhteellinen kosteus ylitti 75 % ja näissä asunnoissa piti harkita kuivatusta. Asunnossa B ainoa kohonnut kosteuslukema oli märkätilojen lattian lämpöeristeissä. Asiantuntijan mukaan taloyhtiössä tehdyn salaojien korjauksen pitäisi oleellisesti vähentää alapohjalaatan kosteusrasitusta.

Kun salaojasaneeraus oli valmistunut ja todennäköisin syy alapohjan kosteuteen oli varmistunut, vastaaja teetti 18.12.2006 kantajan huoneiston sisäpuolisista korjauksista korjaussuunnitelman ja sen mukaisen työselityksen ulkopuolisella asiantuntijalla, jolla oli käytössään asunnosta siihen asti tehdyt tutkimusraportit. Suunnitelmien rinnalla vastaaja edelleen teki asiantuntijan suosittelemia lisätutkimuksia ja selvitystyötä alapohjan kosteustilanteesta.

Vastaaja tilasi xxx:ltä 10.1. - 15.1.2007, 30.1. - 2.2.2007, 31.5. - 6.6.2007 kosteusmittauksia kaikista huoneistoista. Mittaukset kohdistuivat sekä pintabetonilaattaan sekä asunnon B osalta eristetilaan. Suoritetuissa alapohjan kosteusmittauksissa pintabetonilaatan kosteuspitoisuudet olivat alentuneet ja ne olivat normaaleja lukuun ottamatta asuntoa B, jolloin alettiin uudelleen epäillä putkistovuotoa. Tästä syystä kantajan asunnon lattia piikattiin auki viemärien päältä koko asunnon osalta. Viemärit todettiin olevan pahoin syöpyneet ja paikoin viemärissä oli reikiä ja halkeamia. Asiantuntijoiden mukaan putkessa oli voinut olla hiushalkeamia jo pitkään, mitkä eivät välttämättä näkyneet v. 2003 tehdyssä viemärikuvauksissa. Myös viemärin vähäinen käyttö oli edesauttanut viemärin tukkeutumista. Putken seinämistä oli irronnut kuivuessaan ruosteista kertymää, joka tukki viemärit.

Pintalaatan avauksen jälkeen HTT J teki 31.5.2007 katselmuksen huoneistossa ja totesi pohjaviemäritöiden yhteydessä eristehiekan olleen tarkastushetkellä kuivan. J suositti huoneistojen välisen seinän alaosan avaamista alajuoksupuun kohdalla ja edellytti, että pesuhuoneen lattiakaivo korjataan sekä poistetaan väliseinän alajuoksusta laho puuaines ja lisätään tarvittaessa puuta sekä kosteuskatko. Nämä toimenpiteet on tehty lokakuussa ja joulukuussa 2007 yhtiön teettämänä.

Viemäriputkisto uusittiin kesällä 2007 B-asunnon osalta asiantuntijan antamien ohjeiden mukaisesti.

10.12.2007 pidettiin kohteessa uusinta katselmus, jossa HTT J totesi, ettei huoneiston alapohjaa tarvitse kuivattaa lisää.

Mahdolliset epäilyt kattovuodoista ja muista yläpohjan rakenteen ongelmista

Kantajan esittämien yläpohjavaurioepäilyjen vuoksi vastaaja tilasi kuntoarvion xxx:ltä. Tämän 28.9.2007 tekemän kuntoarvion mukaan rakennuksen vesikatot olivat pääosin hyväkuntoisia, eikä niissä havaittu suurempaa elämistä. Kuntoarviossa todettiin kuitenkin katon tuuletuksessa puutteellisuutta, joka yhtiön toimesta korjattiin tilaamalla 10.10.2007 suosituksen mukaisesti alipainetuulettajat 1/asunto.

Kaikkiin huoneistoihin asennettiin lokakuussa 2007 korvausilmaventtiilit ja koneellinen ilmanpoisto sisäilman laadun parantamiseksi.

Mahdollinen mikrobivaurioepäily töiden keskeyttämisen jälkeen

Vastaaja tulkitsee kantajan hankkimia tutkimustuloksia eri tavalla kuin kantaja. Vastaaja katsoo, ettei asunnossa ole todettu sellaisia uusia kosteusvaurioita, jotka olisivat edellyttäneet lisäkorjaustarvetta alkuperäiseen työselitelmään nähden.

Vastaajan käsityksen mukaan kattolaudoissa todetut rihmastot ovat olleet ko. laudoissa jo rakennuksen valmistumisesta saakka, eikä se ole siitä levinnyt muihin kattorakenteisiin. Vastaajan käsitystä tukee xxx:n raportti, jonka mukaan sisäkattolaudoissa vauriot ovat olleet jo rakennusvaiheessa, koska näissä kohdissa höyrynsulussa tai sisäkaton haltex-levyssä kosteusjälkiä ei ole. Lisäksi muutamissa sisäkattolautojen jatkokohdissa on vaurioitunut ja hyväkuntoinen laudan pää vastakkain, mikä ei olisi mahdollista, jos rihmasto olisi elävää ja leviäisi siitä lähempään materiaaliin.

Koska kattorakenteissa ei ole todettu vauriolta, korjaustoimenpiteisiin ei ole tarvetta. Eteisen ja makuuhuoneen katto voitiin käsitellä vastaajan työselityksessä edellytetyllä tavalla.

Olohuoneen ja keittiön seinäeristeessä ei ole todettu sosiaali- ja terveysministeriön ohjeen ylittäviä määriä bakteereita, aktinomykeetti-itiöpitoisuuksia tai muita kokonaissieni-itiöpitoisuuksia. Näytteessä ei esiintynyt mikrobikasvustoa.

Keittiön bakteerivaurioitunut ulkoseinän lastulevy oli työselityksessä määrätty jo uusittavaksi.

Mikäli korjaustöiden yhteydessä olisi tullut esille sellaisia kohtia, jotka olisivat yhtiön asiantuntijoiden mukaan edellyttäneet lisäkorjaustarvetta, yhtiö olisi ne korjauttanut, mikäli kantaja olisi sallinut töiden jatkumisen. Uusien kosteusvaurioiden lisätöiden mahdollisuus oli otettu huomioon vastaajan laatimassa kustannusarviossa, jossa todetaan, että työselityksessä mainitsemattomille pinnoille ei tehdä mitään, koska oli oletettu, että rakenteet ovat kuivia ja kuivauksia ei tarvita.

Yhteenveto kantajan väitteistä

Kantaja katsoo, ettei vastaajan teettämässä työselityksessä ja sen perusteella käynnissä olleessa korjaustyöurakassa ei ollut lainkaan huomioitu kosteusongelmia lattiarakenteissa tai mahdollisia mikrobiongelmia, jonka perusteella kantajalla olisi ollut oikeus keskeyttää vastaajan tekemät korjaustyöt ja oikeus teettää ulkopuolisilla virhe- ja vaurioselvityksen sekä toimenpideohjelman ja toteuttaa korjaustoimenpiteet yhtiön kustannuksella.

Väite on epälooginen siltä osin, kun töiden keskeyttämisoikeutta perustellaan vasta keskeyttämisen jälkeen hankituilla asiantuntijalausunnoilla. Väite on myös väärä siltä osin, kun vastaaja oli jo toteuttanut ennen töiden keskeyttämistä lattiarakenteiden korjaustyöt kustannuksellaan. Näitä olivat pohjaviemärin uusiminen, lattiassa olevan vesiputkiston uusiminen ja uuden pintalaatan valutyöt. Sitä ennen vastaaja oli kuivannut alapohjaa aina siihen asti, kun asiantuntija totesi, ettei huoneiston alapohjaa tarvitse kuivata lisää.

Kuten yllä on todettu, vastaaja on vuosina 2003 - 2007 systemaattisesti tutkinut niitä asioita, mitkä kosteuden kannalta ovat merkityksellisiä kuten pohjaviemärien ja salaojien kunto, lattiakaivojen tiiveys, patteri- ia vesiputkistojen eheys, hyvä ilmanvaihto sekä yläpohjan kunto. Vastaaja on toteuttanut asiantuntijoiden suosittelemat korjaustoimenpiteet ja olisi teettänyt valitulla urakoitsijalla kohteeseen liittyviä lisätöitä sitä mukaan, mikäli kohteessa olisi havaittu sellaisia korjaustarpeita, jotka kuuluisivat yhtiölle ja, joita ei olisi huomioitu alkuperäisessä työselityksessä.

Yllä olevan perusteella vastaaja kiistää, että se olisi kantajan väittämällä tavalla ryhtynyt mihinkään korjaustöihin muuten kuin äärimmäisestä pakosta ja vasta sen jälkeen, kun kantaja on ensin asiantuntijoiden lausunnoin osoittanut korjaustyöt välttämättömäksi ja kiireelliseksi. Vastaaja kiistää myös sen, että siliä ja kantajan välillä oli ollut nimenomaisesti kiistaa ko. asunnon korjaustarpeesta usean vuoden ajan, vaan kantaja on riidellyt vastaajan kanssa kaikista taloyhtiön tekemistä päätöksistä riippumatta siitä, ovatko ne kohdistuneet kantajan asuntoon tai muuhun yhtiön toimintaan. Esimerkkinä näistä perusteettomista vaatimuksista on kantajan haastehakemuksensa laatimisen jälkeen 15.10.2006 lähettämä uusi korjausvaatimus, jossa kantaja väittää viemärivettä vuotaneen B-asunnon lattiaeristeisiin ja -rakenteisiin pitkän ajan kuluessa aiheuttaen asunnossa terveyshaitan. Koska asunnon B viemäri on uusittu vuonna 2007, on erittäin epätodennäköistä, että viemärivettä olisi voinut vuotaa uusittuihin lattiaeristeisiin kantajan väittämällä tavalla. Tutkimuksissa ei ole myöskään ilmennyt, että viemäri olisi ennenkään vuotanut lattiaeristeisiin ja -rakenteisiin, vaikka viemäri olikin ollut huonossa kunnossa.

Vastaaja on toiminut asunto-osakeyhtiölain 78 §:n 2 momentin mukaisesti, eikä se ole viivytellyt tarpeettomasti ja perusteettomasti korjaustöiden aloittamisessa. Pienissä taloyhtiöissä, joiden budjeteissa ei ole varattu määrärahoja laajojen korjaustöiden tekemiseksi, korjaustöistä päättäminen vie aina oman aikansa ennen kuin tarvittavat tutkimukset ja päätökset saadaan tehdyksi. Sillä osapuolella, jonka korjausvastuuseen vian korjaus kuuluu, on oikeus itse suorituttaa korjaus, eikä yhtiön osakkeenomistajalla ole oikeutta teettää tai estää yhtiötä teettämästä huoneistokohtaisia korjauksia siltä osin, kun korjausvastuu kuuluu yhtiölle. Vastaajalla työn teettäjänä oli oikeus määrätä suoritettavan korjauksen laajuus ja niiden suorittaja, jotta huoneistossanne oleva vika tai puute saadaan korjatuksi.

Yhtiön teettäessä korjaustoimenpiteitä eri huoneistoissa sen pitää huolehtia myös siitä, ettei yhtiö loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Jos yhtiö havaitsee, että vastaava vika tai puute on olemassa kaikissa tai joissakin muissakin huoneistoissa, yhtiön pitää ryhtyä toimenpiteisiin, jotta yhtiön korjausvastuulla olevat viat ja puutteet saadaan korjatuksi tasapuolisesti kaikissa huoneistoissa. Tämä luonnollisesti edellyttää, että ennen korjaustoimenpiteisiin ryhtymistä, yhtiö on teettänyt tarvittavat korjaussuunnitelmat ja korjausten tekemiselle on budjetoitu tarvittavat varat.

Vastaaja kiistää, että sen suunnittelemat ja käynnistämät korjaustoimenpiteet olisivat olleet kantajan hallitsemassa huoneistossa riittämättömät ja, että kantajan teettämät lisätutkimukset osoittaisivat, että korjaustyö tulisi tehdä laajempana kuin yhtiö oli niitä teettämässä.

Kantajan kirjallisista todisteista (tämä vastauksen osa Todisteluun asti puuttuu tuomiosta)

Kaikki kantajan kirjalliset asiantuntijalausunnot näyttävät olevan allekirjoittamattomia ja vastaaja pyytää, että kantaja toimittaa ne vielä allekirjoitettuina.

Kantajan sähköpostiviestit vastaajalle

Kantajan sähköpostiviestiä 21.5.2008 hallituksen jäsenille ei voida pitää laiminlyönnin oikaisuna, koska kantajan ehdottamalla tavalla ei voida käytännössä toimia. Kantaja asuu xxx, joten hän ei voi pelkän ilmoituksen perusteella viipymättä tulla avaamaan ovea. Vastaaja ei voinut enää myöskään luottaa siihen, että taloyhtiön korjausmiehet saisivat avaimen koko korjaustyön ajaksi haltuunsa, koska kantaja oli sen jo edellisiltä korjausmiehiltä sekä valvojalta vastoin sopimusta poistanut.

xxx:n raportti 26.2.2008

Kyseisessä mittauksessa oli lattian pintabetonilaatan lukemat normaalit, mikä osoittaa sen, ettei eristetilassa oleva väitetty kosteus ole siirtynyt enää kapillaarisesti pintabetonilaattaan. Taloyhtiön käyttämän asiantuntijan20 mukaan alimman kantavan laatan suhteellinen kosteus on tämän tyyppisessä rakenteessa yleensä lähellä sataa prosenttia. Koska pintalaatan alla ei ole kauttaaltaan lämpöeristettä, myös pintalaatan suhteellinen kosteus saattaa kohota käytettäessä täysin tiiviitä lattiamateriaaleja.

20 Ks. Vastaajan kirjallinen todiste V12: xxx:n muistio 23.11.2006

Rakennuslahottajamääritys 29.1.2008

Kyseinen näyte oli otettu eteisen katosta. Lausunnon mukaan tutkimustulos koskee rakennuslahottajia, eikä se sisällä tarkempaa analyysiä homeista. Rihmastosta ei voitu päätellä, onko se elävää vai ei ja lausunnon huomautuksen mukaan täysin pysyvästi kuivassa puuaineessa rihmastot eivät enää pysty leviämään.

Vastaajan käsityksen mukaan rihmasto on ollut laudassa jo rakennuksen valmistumisesta saakka, eikä se ole siitä levinnyt muihin kattorakenteisiin. Vastaajan käsitystä tukee xxx:n raportti21, jonka mukaan sisäkattolaudoissa vauriot ovat olleet jo rakennusvaiheessa, koska näissä kohdissa höyrynsulussa tai sisäkaton haltex-levyssä kosteusjälkiä ei ole. Lisäksi muutamissa sisäkattolautojen jatkokohdissa on vaurioitunut ja hyväkuntoinen laudan pää vastakkain, mikä ei olisi mahdollista, jos rihmasto olisi elävää ja leviäisi siitä lähempään materiaaliin.

Vastaaja katsoo, ettei tällä rakennuslahottajamäärityksellä ole merkitystä tämän riita-asian ratkaisulle muutoin kuin, että näytteenottopäivämäärä (11.1.2008) osoittaa kantajan ryhtyneen toimenpiteisiin välittömästi sen jälkeen, kun kantaja oli estänyt (7.1.2008) taloyhtiön urakoitsijaa ja valvojaa jatkamasta omaa työtään.

21 Ks. Kantajan kirjallinen todiste 7:xxx:n raportti 26.2.2008, s 2/11.

xxx:n tutkimusselostus 12.3.2008

Tutkimusselosteesta käy ilmi, että näyte, joka oli otettu tilaajan kertoman mukaan 25.2.2008, oli ollut perillä xxx:llä 29.2.2008 ja se oli tutkittu vasta 12.3.2008. Selosteesta ei käy ilmi, millä tavalla näytelauta oli pakattu ja säilytetty näytteen oton ja tutkimuksen välisen ajan. On mahdollista, että todetut pienet määrät Cladosporium- ja Sphaeronema- homeet ovat kasvaneet näytteeseen säilytyksen aikana, jos näyte on ollut tiiviisti pakattu. Näytteessä ei todettu lattiasientä.

Vastaajan käsityksen mukaan rihmasto on ollut laudassa jo rakennuksen valmistumisesta saakka, eikä se ole siitä levinnyt muihin kattorakenteisiin. Vastaajan käsitystä tukee xxx:n raportti22, jonka mukaan sisäkattolaudoissa vauriot ovat olleet jo rakennusvaiheessa, koska näissä kohdissa höyrynsulussa tai sisäkaton haltex-levyssä kosteusjälkiä ei ole. Lisäksi muutamissa sisäkattolautojen jatkokohdissa on vaurioitunut ja hyväkuntoinen laudan pää vastakkain, mikä ei olisi mahdollista, jos rihmasto olisi elävää ja leviäisi siitä lähempään materiaaliin.

Vastaaja katsoo, ettei tällä rakennuslahottajamäärityksellä ole merkitystä tämän riita-asian ratkaisulle.

22 Ks. Kantajan kirjallinen todiste 7: xxx:n raportti 26.2.2008, s 2/11.

Analyysiraportti 13.3.2008

Vastaaja katsoo, ettei analyysiraportista ilmene välitöntä lisäkorjaustarvetta siihen nähden, mitä huoneistossa jo oli päätetty korjata.

Olohuoneen ja keittiön seinäeristeessä ei ole todettu sosiaali- ja terveysministeriön ohjeen ylittäviä määriä bakteereita, aktinomykeetti-itiöpituisuuksia tai muita kokonaissienipitoisuuksia. Näytteessä ei esiintynyt mikrobikasvustoa.

Keittiön bakteerivaurioitunut lastulevy oli työselityksessä määrätty jo uusittavaksi.

O:n laatimat selvitykset ja toimenpide-ehdotukset

Kantaja teetti lisätutkimuksia23 vasta sen jälkeen, kun se oli estänyt vastaajan korjaustyöt kohteessa. Näidenkään selvitysten ja toimenpide-ehdotusten osalta vastaajantoimia ei voida pitää riittämättöminä.

Kantajan toimenpidesuosituksessa suositellut työt on myös pääosin jo vastaajan toimesta tehty ennen, kun kantaja keskeytti vastaajan korjaustoimenpiteet. Näitä ovat tutkimustyöt alapohjan kosteusvaurioista, alapohjan vaurioiden korjaus ja yläpohjan tuuletuksen parantamistyöt. Muiden töiden tekemiseen oli varauduttu vastaajan työselityksessä.

23 Ks. Kantajan kirjallinen todiste 11: joka on päivätty vasta 11.4.2008.

Todistelu

Kantaja

Kirjalliset todisteet

1. Yhtiökokouksen 18.8.2008 pöytäkirja

2. Varoituskirje 8.5.2008

3. F Oy:n työselitys 18.12.2006

4. F Oy:n kustannusarvio 18.12.2006

5. Kantajan sähköposti yhtiön edustajalle 25.4.2008

6. Kantajan sähköposti yhtiön edustajalle 21.5.2008

7. xxx Oy:n raportti 26.2.2008

8. Rakennuslahottajamääritys 29.1.2008

9. xxx:n tutkimusselostus 12.3.2008

10. Analyysiraportti 13.3.2008

11. O:n virhe- ja vaurioselvitys 22.3.2008

12. O:n toimenpideohjelma 8.4.2008

13. Kantajan sähköposti yhtiön hallitukselle ja kaikille osakkaille

14. Yhtiön kirje kantajalle 22.4.2008

15. O:n selvitys 6.10.2008

16. Rakennuspalvelu A:n tarjous 8.12.2007

17. Hallituksen puheenjohtajan viesti 12.12.2007 N:lle (myös vastaajan todiste)

18. Urakoitsijan sähköposti 19.12.2007 liitteineen yhtiön hallitukselle (myös vastaajan todiste 16)

19. Valvojan selvitys 20.12.2007 töiden viivästymisestä (myös vastaajan todiste 27)

20. Hallituksen kokouksen pöytäkirja 27.12.2007

21. Kantajan sähköposti 19.1.2008 yhtiölle

22. Kantajan sähköposti 13.2.2008 yhtiölle

23. Hallituksen puheenjohtajan sähköposti kantajalle 4.6.2008

24. Kantajan sähköposti 9.6.2008 yhtiölle

25. Isännöitsijän sähköposti 16.12.2006 osakkaille

26. Terveystarkastaja xxx lausunto 6.11.2008

27. Valokuvia 5 kappaletta

28. Vastaajan kirjallinen todiste 17, urakoitsijan sähköposti 2.1.2008 liitteineen hallitukselle ja N:lle

Henkilötodistelu

1. O

2. R

3. T

4. V

5. S

6. U

Vastaaja

Kirjalliset todisteet

1. Yhtiökokouksen 18.2.2008 pöytäkirja

2. Varoitus 8.5.2008

3. F Oy:n työselitys 18.12.2006

4. F Oy:n kustannusarvio 18.12.2006

5. xxx Oy:n raportti 26.2.2008

6. Rakennuslahottajamääritys 29.1.2008

7. xxx:n tutkimusselostus 12.3.2008

8. Analyysiraportti 13.3.2008

9. Kantajan sähköposti kiinteistövälittäjälle 10.4.2008

10. Vastaajan virka-apupyyntö Turun poliisilaitokselle 10.1.2008

11. Turun kihlakunnan poliisilaitoksen raportti 11.1.2008

12. Kantajan sähköposti hallituksen jäsenille 23.8.2007

13. Isännöitsijän sähköposti 11.10.2007 osakkeenomistajille uusien huippuimurien asennustyön aloittamisesta

14. Puheenjohtajan sähköposti 4.10.2007 N:lle

15. Hallituksen puheenjohtajan sähköposti 12.12.2007 N:lle

16. Urakoitsijan sähköposti 19.12.2007 liitteineen urakan viivästymisestä

17. Urakoitsijan sähköposti 2.1.2008 liitteineen hallitukselle ja N:lle

18. N:n sähköposti urakoitsijalle 2.1.2008

19. N:n sähköposti 7.1.2008 hallitukselle

20. Hallituksen kirje N:lle 7.1.2008

21. Hallituksen kirje N:lle 24.1.2008

22. Hallituksen uuden puheenjohtajan sähköposti 6.2.2008 N:lle

23. Hallituksen puheenjohtajan sähköposti N:lle 14.2.2008

24. Isännöitsijän sähköposti hallituksen jäsenille 6.11.2008

25. Hallituksen kirje N:lle 10.7.2007

26. Hallituksen puheenjohtajan sähköposti 28.10.2007 N:lle

27. Valvojan selvitys urakkasopimuksen mukaisten töiden viivästymisestä

28. Kantajan kirjallinen todiste 26

Henkilötodistelu

1. A

2. J

3. F

4. A

5. I

6. H.

Käräjäoikeuden ratkaisu

Perustelut

Kuten kanteesta ja vastauksesta ilmenee kysymyksessä olevan riidanalaisen hallintaanottopäätöksen taustalla on asianosaisten poikkeavat näkemykset siitä, missä laajuudessa kantajan omistaman huoneiston korjaustyö tulisi suorittaa ja mistä seikoista asiassa on myös esitetty todistelua. Asiassa on riidatonta, että kantaja on keskeyttänyt yhtiön teettämän ja hyväksymän suunnitelman mukaisen korjaustyön suorittamisen eikä myöhemminkään sallinut sen jatkamista huoneistossaan sekä toisaalta purkauttanut lisää huoneiston sisäpuolisia rakenteita niin, että pintamateriaalit lähes kauttaaltaan on poistettu ja jossa tilassa huoneisto myös edelleen on.

Yhtiö on 13.5.2008 toimittanut kantajalle tiedoksi 8.5.2008 päivätyn seuraavan sisältöisen varoituksen:

"Olette jättäneet noudattamatta hallituksen 22.4.2008 kirjatussa kirjeessä esittämää pyyntöä saada haltuunsa huoneistoanne koskevat avaimet, jotta hallitus voi tarkistaa huoneistossa teettämänne purkutyöt sekä ryhtyä suunnittelemaan yhtiön vastuulla olevien korjaustoimenpiteiden loppuunsaattamista, jotka te olette jo kertaalleen keskeyttäneet ja ilmoittaneet teettävänne ne itse. Koska huoneistonne on tällä hetkellä asuinkelvoton ja korjaustoimenpiteiden viivästymisestä aiheutuu yhtiölle ja muille osakkeenomistajille taloudellista vahinkoa mm. sillä perusteella, että te olette lähettäneet muiden osakkeiden myyntitoimeksiannon saaneille kiinteistönvälittäjille tietoa huoneistonne korjaustarpeista ja mahdollisesta vahingonkorvausvaatimuksesta, yhtiö velvoittaa teidän toimittamaan yhtiön isännöitsijälle avaimet ko. huoneistoon pääsemiseksi, jotta korjaustoimenpiteet ja niiden suunnittelu voidaan uudestaan esteettömästi käynnistää. Mikäli avaimia ei ole toimitettu 23.5.2008 mennessä, yhtiön hallitus kutsuu koolle ylimääräisen yhtiökokouksen päättämään huoneistonne hallintaanotosta asunto-osakeyhtiölain 81 §:n 2) pykälän nojalla." Varoitusasiakirjassa on edeltävästi selostettu varoituksen taustalla olevia asian vaiheita.

Yhtiö on 18.8.2008 pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa pöytäkirjan 6 §:n kohdalla päättänyt huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan "AsOyL:n 81 §:n 2 momentin perusteella, koska huoneistoa on hoidettu niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa". Pöytäkirjassa on edeltävästi selostettu siitä lähemmin ilmenevin tavoin korjaustyöhön ja sen keskeytymiseen liittyneitä vaiheita.

Asunto-osakeyhtiölain 81 §:n mukaan yhtiökokous voi päättää huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan, 1 momentin 2 kohdan mukaan, jos huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa. Saman lain 82 §:n mukaan päätöstä hallintaan ottamisesta ei saa tehdä, ellei hallitus ole antanut osakkeenomistajalle kirjallista varoitusta, jossa on ilmoitettava sen antamisen peruste sekä mainittava mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan.

Vaatiessaan kysymyksessä olevan hallintaanottopäätöksen kumoamista kantaja on alussa todetuin tavoin väittänyt, ettei varoitusta oltu annettu siitä asiasta, jonka perusteella hallintaanottopäätös on tehty, ettei hän ollut hoitanut huonosti huoneistoa, ettei hoidosta ollut aiheutunut haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle ja että päätös muutoinkin oli perusteeton.

Mitä väitettyyn varoituksen ja päätösperusteen ristiriitaisuuteen tulee käräjäoikeuden mielestä varoitus- ja päätösasiakirjasta kokonaisuutena käy selkeästi ilmi se, mistä asiassa on kysymys eli korjaustyön loppuunsaattamisen estämisestä eikä yksittäisenä kysymyksenä avaimen luovuttamisesta, jonka vaatimiseen sellaisenaan yhtiöllä ei oikeutta olisikaan. Näin ollen tällä väitetyllä seikalla ei ole merkitystä arvioinnin kannalta enemmälti. Arvioitavaksi jää, onko huoneiston nykyistä, alussa kuvattua tilaa sekä korjaustoimien estämistä pidettävä asunto-osakeyhtiölain tarkoittamana huonona hoitona ja että siitä aiheutuu lain tarkoittamaa haittaa niin, että hallintaanotolle on perusteet.

Asunto-osakeyhtiön tarkoituksena on siitä annetun lain mukaan omistaa ja hallita rakennusta, jossa laissa lähemmin määritellyin tavoin lattiapinta-alasta yli puolet on määrätty yhtiöjärjestyksessä osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Asunto-osakeyhtiölain 78 §:ssä on säädetty rakennuksen kunnossapitovastuusta ja sen jakautumisesta osakkaan ja yhtiön kesken. Lainkohdan mukaan yhtiöllä on kuitenkin aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö ja lainkohdan 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat. Sillä osapuolella, jonka korjausvastuuseen vika kuuluu, on oikeus itse suorituttaa korjaus. Yhtiöllä työn teettäjänä on oikeus määrätä suoritettavan korjauksen laajuus, suorittaja ja kustannukset sekä myös ensisijainen oikeus valita korjaustapa. Lopputulokseen tyytymättömällä osakkeenomistajalla on luonnollisesti käytettävissään erilaisia oikeussuojakeinoja kuten vaatiminen uudelleen suorittamisesta tai vahinkojen korvaamisesta.

Asianosaisten lausumista ja todistelusta ilmenee, että keskeytetyn korjaustyön perustana on ollut aiemmin erilaisista vesivahingoista ja putkistovuodoista kantajan huoneistolle aiheutuneiden kosteusvaurioiden korjaaminen. Kantajan mukaan vaurioselvittelyjen vuoksi huoneisto on ollut asumiskelvottomassa kunnossa jo noin viisi vuotta sen johdosta, ettei yhtiö ole asianmukaisesti huolehtinut korjausvelvoitteestaan.

Siihen nähden, mitä edellä on todettu kunnossapitovastuusta ja sen jakautumisesta, on selvää, että asiassa on ensisijaisesti kysymys yhtiön korjausvastuun piiriin kuuluvista vioista. Kun kysymys on kosteusvaurioiden korjaamisesta, korjaustyön pitkittyminen voi aiheuttaa rakenteille vahinkoa. Myös sellaisen tilan pitkäaikainen jatkuminen, ettei huoneisto ole asumiskelpoinen, ei ole yhdenmukainen asunto osakeyhtiölain tarkoittamaan asuinhuoneiston käsitteeseen nähden ja on myös toisaalta ristiriidassa osakkeenomistajan oman kunnossapitovastuun kanssa. Edellä sanottuun nähden käräjäoikeuden mielestä esillä olevaa tilannetta voidaan perustellusti pitää huoneiston sellaisena huonona hoitona, josta aiheutuu yhtiölle haittaa ja selvityksen mukaan myös haittaa osakkeenomistajalle myynnin vaikeutumisen muodossa. Sen vuoksi ja kun yhtiöllä todetuin tavoin on ensisijainen oikeus päättää korjaustavasta ja sen laajuudesta sekä toisaalta myöskin tässä tapauksessa korjausvelvollisuus, yhtiön tekemää päätöstä hallintaan ottamisesta tilanteen ratkaisemiseksi on asunto-osakeyhtiölain 81 §:n tarkoittamalla tavalla pidettävä perusteltuna.

Kantaja häviää asian ja on siten velvollinen korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut. Siitä esitetty vaatimus on myönnetty määrällisesti oikeaksi.

Ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmasta.

Tuomiolauselma

Kanne hylätään.

xxx

Muutoksenhaku

Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla hovioikeuteen.

Käräjätuomari T1