Turun hovioikeus, Tuomio

Antopäivä 18.5.2010

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Turun käräjäoikeus 26.5.2009 (liitteenä)

Asia

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen moittiminen

Valittaja

N

Vastapuoli

Asunto-osakeyhtiö L

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

N on vaatinut että Asunto-osakeyhtiö L:n ylimääräisessä yhtiökokouksessa 18.8.2008 pykälän 6 kohdalla tekemä päätös hänen osakeomistuksensa perusteella hallitseman huoneiston B ottamisesta yhtiön hallintaan kumotaan kokonaan tai että päätöksen mukaista haltuunottoaikaa ainakin lyhennetään. Lisäksi N on vaatinut, että Asunto-osakeyhtiö L (jäljempänä yhtiö) velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.

Perusteinaan N on lausunut, että hän ei ollut virallisen varoituksen saatuaan estänyt korjaustöiden tekemistä huoneistossaan.

Hän oli 21.5.2008 lähettämässään sähköpostissa tarjonnut yhtiön edustajille mahdollisuutta sisäänpääsyyn tutkimusten tekemiseksi huoneistossa ja luvannut varsinaisten korjaustöiden ajaksi luovuttaa avaimen korjaustyötä tekevälle yritykselle. Virallinen varoitus ei sitä paitsi ollut ollut lainmukainen. Siitä oli puuttunut ilmoitus, mikä konkreettinen teko tai laiminlyönti oli sen perusteena. Varoituksen teksti oli ollut sotkuinen ja osin monitulkintainen. Ainoastaan avaimen luovuttamatta jättäminen on siinä esitetty seikkana, joka jatkuessaan voi johtaa huoneiston ottamiseen yhtiön hallintaan. Tosin käräjäoikeus on tulkinnut varoituksen perusteeksi korjaustyön loppuunsaattamisen estämisen. Varoitus ja haltuunottopäätös ovat keskenään ristiriitaisia perusteen osalta. Haltuunottomenettelyä ei voi soveltaa tämän kaltaisissa tapauksissa. Huoneiston hoitoa ei ole laiminlyöty. Huoneiston jääminen keskeneräiseen kuntoon on aiheutunut yhtiön laiminlyönnistä, koska yhtiöllä on myöhemmin ollut pääsy sisälle N:n huoneistoon, mutta se ei ole käyttänyt tätä oikeutta tarvittavan korjauksen suorittamiseksi. N:llä on ollut oikeus 2.1.2008 keskeyttää yhtiön tekemä korjaustyö huoneistossaan, koska yhtiön korjaustapa oli ollut riittämätön. Keskeytetyssä työssä oli ollut kyse pelkästään pintamateriaalien asentamisesta, vaikka huoneistossa oli ollut laajempaa korjausta vaativa kosteus- ja homeongelma. N:n omat korjaustyöt olivat viivästyneet yhtiöstä johtuvista syistä. Yhtiölle tai osakkaille ei ole N:n menettelystä aiheutunut haittaa.

Vastaus

Yhtiö on vaatinut, että valitus hylätään ja N velvoitetaan korvaamaan yhtiön vastauskulut korkoineen.

Perusteinaan yhtiö on lausunut, että N on hoitanut huoneistoa huonosti ja tästä on aiheutunut haittaa yhtiölle ja muille osakkeenomistajille, Yhtiö oli huolellisesti selvittänyt N:n huoneistossa tarvittavien yhtiön vastuulle kuuluvien korjausten tarpeen ja ryhtynyt toimiin näiden korjausten suorittamiseksi. Korjausten tekeminen oli kuitenkin N:n toimista johtuen tullut mahdottomaksi. Korjaustöiden estämisen lisäksi N oli omatoimisesti ja ilman lupaa tehnyt huoneistossaan rakennuksen rakenteisiin kohdistuvia purkutöitä ilmoittamatta tästä tai töitä koskevista suunnitelmista yhtiölle. Yhtiön korjaustapa olisi ollut riittävä ja olisi johtanut huoneistossa ilmenneiden ongelmien poistumiseen. N:ää on varoitettu huoneiston huonosta hoidosta asunto-osakeyhtiölaissa edellytetyllä tavalla. Varoituksen sanamuodosta käy selvästi ilmi, että varoituksen syynä on ollut huoneiston asuinkelvoton kunto ja korjaustöiden aloittamisen estäminen. N ei ole varoituksen saatuaan ottanut ojentuakseen.

N:n 21.5.2008 yhtiön edustajalle lähettämä sähköpostiviesti ei ole ollut yhtiön näkökulmasta aito tarjous huoneistoon pääsemiseksi tai muutoinkaan osoittanut, että N olisi ottanut ojentuakseen. N:n huoneiston huonosta hoidosta on aiheutunut muille osakkeenomistajille konkreettista haittaa, joka on ilmennyt N:n huoneistosta leviävänä hajuhaittana sekä muiden osakkeenomistajien omistamien osakkeiden myynnin vaikeutumisena.

Todistelu hovioikeudessa

Sama kuin käräjäoikeudessa lukuun ottamatta käräjäoikeudessa kuultuja R:ää ja A:ta.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Kysymyksenasettelu

1. Yhtiö on aloittanut omistamassaan rivitalossa yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvien vikojen korjauksen. Yhtiön osakkeenomistaja N on kieltänyt ja estänyt korjauksia varten tarpeellisen pääsyn hallitsemaansa huoneistoon vedoten siihen, että suunnitellut korjaukset eivät olleet riittäviä vikojen poistamiseksi. Yhtiön hallitus on sen jälkeen antanut N:lle asunto-osakeyhtiölain 82 §:ssä tarkoitetun varoituksen katsoen N:n menettelyllään hoitaneen huoneistoa huonosti, mihin vedoten yhtiö on päättänyt ottaa huoneiston hallintaansa kolmen vuoden ajaksi. Asiassa on ensiksi kysymys siitä, onko asunto-osakeyhtiöllä oikeus ottaa huoneisto hallintaansa vetoamallaan perusteella.

Asiaa koskevista säännöksistä

2. Asunto-osakeyhtiölain 79 §:n mukaan yhtiön hallituksen jäsenillä ja isännöitsijällä sekä hallituksen tai isännöitsijän valtuuttamalla (jäljempänä yhtiön edustajat) on oikeus päästä huoneistoon, kun se on tarpeellista huoneiston hoitoa tai yhtiön suorittamaa korjaustyötä varten. Jos pääsy kielletään, hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä on oikeus saada poliisilta virka-apua.

3. Asunto-osakeyhtiölain 81 §:n mukaan yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva huoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, paitsi muissa tilanteissa, joista nyt ei ole kysymys, jos huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa. Huoneistoa ei saa kuitenkaan ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.

Virka-avun ja huoneiston hallintaan ottamisen välisestä suhteesta

4. N on vedonnut siihen, että jos yhtiön edustajilla on ollut oikeus päästä huoneistoon, näiden olisi tullut oikeutensa toteuttamiseksi hakea edellä 2 kohdassa selostetun säännöksen nojalla poliisilta virka apua eikä ottaa hänen hallitsemaansa huoneistoa yhtiön hallintaan.

5. Poliisilain 40 §:n 1 momentin mukaan poliisi voi antaa yksityiselle virka-apua, jos se on välttämätöntä tämän laillisiin oikeuksiin pääsemiseksi ja oikeuden loukkaus on ilmeinen. Yhtiön edustajilla täytyy kuitenkin olla pakkokeino yhtiön korjaustöitä varten tapahtuvan huoneistoon pääsyn laillisuuden vahvistamiseksi ja toteuttamiseksi myös siinä tapauksessa, että pääsyn kieltäminen ei ole ilmeinen oikeuden loukkaus. Tähän nähden on perusteltua tulkita edellä selostettua asunto-osakeyhtiölain 79 §:n säännöstä niin, ettei siinä tarkoitettu virka-apu ole ainut eikä ensisijainen pakkokeino huoneistoon pääsyn mahdollistamiseksi.

Asunto-osakeyhtiölain 81 §:n mukaisista edellytyksistä

6. Asiassa on edelleen kysymys siitä, onko N hoitanut huoneistoa edellä 3 kohdassa selostetussa säännöksessä tarkoitetuin tavoin huonosti.

7. Huoneiston hallinnan ottaminen osakkeenomistajalta yhtiölle on ensiksi mainittuun kohdistuva pakkokeino. Näin ollen toimenpiteen edellytyksenä on, että yhtiö näyttää osakkeenomistajan hoitaneen huoneistoa huonosti.

8. Selvää on, että N on edellä 2 kohdassa selostetussa säännöksessä tarkoitetulla tavalla kieltänyt yhtiön edustajilta yhtiön suorittamaa korjaustyötä varten pääsyn huoneistoonsa.

10. Asiassa on riidatonta, että yhtiö on tarkoittanut korjata sellaisia yhtiön rakennuksessa olevia vikoja, joiden osalta kunnossapitovastuu on yhtiöllä. Tähän nähden ja koska yhtiö on vastuussa myös korjausten asianmukaisuudesta, yhtiöllä on ollut oikeus päättää siitä, miten korjaukset toteutetaan, eikä N:llä ole ollut oikeutta estää korjauksia ilmoittamallaan edeltä 1 kohdasta ilmenevällä perusteella.

11. Yhtiön suunnittelemat korjaukset on ollut tarkoitus tehdä yhtiön omistaman rakennuksen kunnossapitämiseksi ja ne olisivat koskeneet myös N:n hallitsemaa huoneistoa. Asunto-osakeyhtiölain 81 §:stä ilmenevä osakkeenomistajan velvollisuus hoitaa huoneistoa hyvin koskee niitä rakennuksen rakenteita, joiden osalta kunnossapitovastuu on yhtiöllä. Tästä seuraa, että huoneistoon pääsyn kieltäminen sanotun vastuun toteamiseksi ja toteuttamiseksi on huoneiston huonoa hoitoa.

Varoituksesta

12. Päätöstä huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan ei saa asunto-osakeyhtiölain 82 §:n 1 momentin mukaan tehdä, ellei hallitus ole antanut osakkeenomistajalle kirjallista varoitusta, jossa on ilmoitettu sen antamisen peruste ja mainittu mahdollisuus ottaa huoneisto yhtiön hallintaan.

13. Asiassa on riidatonta, että yhtiön hallitus on antanut N:lle varoituksen. N on kuitenkin katsonut, ettei se täytä lailliselle varoitukselle edellä viimeksi selostetussa säännöksessä säädettyjä edellytyksiä.

14. N:lle toimitetussa varoituksessa, joka on selostettu käräjäoikeuden ratkaisun perusteluosan 2. kappaleessa, on kerrottu varoituksen antamisen perusteeksi se, että N on estänyt yhtiön edustajilta pääsyn huoneistoonsa, jotta nämä voisivat tarkistaa N:n huoneistossa tekemät purkutyöt ja ryhtyä suunnittelemaan yhtiön vastuulla olevien korjaustoimenpiteiden loppuunsaattamista. Edelleen varoitukseen sisältyy sellainen maininta yhtiön mahdollisuudesta ottaa huoneisto hallintaansa, ettei N ole voinut sitä ymmärtää väärin. Näin ollen varoitus on ollut edellä 12 kohdassa selostetun säännöksen mukainen.

Muista hallintaan ottamisen edellytyksistä

15. Kuten edellä 3 kohdassa on todettu, huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan sen huonon hoidon perusteella edellyttää haitan aiheutumista yhtiölle tai muille osakkeenomistajille. Lisäksi edellytyksenä on, että osakkeenomistajan rikkomuksella ei ole vain vähäinen merkitys. Ottaen huomioon, että N on menettelyllään estänyt yhtiön kunnossapitovastuun toteuttamisen, sanotut edellytykset ovat täyttyneet.

Hallinnassa pitämisen kesto

16. Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan on yhtiön pakkokeino osakkeenomistajaa kohtaan. Yhtiö ei kuitenkaan saa käyttää sanottua oikeuttaan enemmän kuin mitä on tarpeen sen asiaintilan korjaamiseksi, jota varten pakkokeinoon turvaudutaan. Tämä on johdettavissa yleisistä oikeusperiaatteista ja ilmenee esimerkiksi asunto-osakeyhtiölain 85 §:n 3 momentista, jonka mukaan yhtiön, joka on ottanut huoneiston hallintaansa ja vuokrannut sen edelleen, on viivytyksettä tilitettävä omat saatavansa osakkeenomistajalta ylittävä osa vuokrasta osakkeenomistajalle.

17. Yhtiön hovioikeuden pääkäsittelyssä esittämästä on pääteltävissä, että sen suunnittelemat korjaustyöt kestävät N:n hallitsemassa huoneistossa korkeintaan kuusi kuukautta. Tähän nähden huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan kuutta kuukautta pidemmäksi ajaksi on edellisessä kohdassa selostetun periaatteen vastaista.

Oikeudenkäyntikulut

N voittaa hallintaanoton keston osalta kanteensa ja muutoksenhakunsa osittain. Asianosaisten oikeudenkäyntikulut ovat kuitenkin aiheutuneet kanteen ja muutoksenhaun käsittelemisestä niiltä osin, kuin yhtiö ne voittaa. Kerrotut seikat huomioon ottaen N on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n säännösten nojalla syytä velvoittaa korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikuluista niin käräjä- kuin hovioikeudenkin osalta kolme neljäsosaa. xxx

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota muutetaan.

Asunto-osakeyhtiö L:n yhtiökokouksen 18.8.2008 tekemä päätös huoneiston B ottamisesta yhtiön hallintaan on pätemätön siltä osin kuin huoneisto on päätetty ottaa yhtiön hallintaan pidemmäksi kuin kuuden kuukauden ajaksi. Asunto-osakeyhtiö L:n on luovutettava näin haltuunottamansa huoneisto B takaisin N:n hallintaan kuuden kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion lainvoimaiseksi tulosta.

xxx

Turun hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:

hovioikeudenneuvos Markku Aarola

hovioikeudenneuvos Pentti Mäkinen

hovioikeudenneuvos Seija Uitto

Ratkaisu on yksimielinen.