Yhtiön vastauskirjelmä valitukseen Turun hovioikeudelle

Vastaus

Vastaaja pyytää kohteliaimmin, että hovioikeus

1. hylkää valituksen kokonaisuudessaan ja

2. velvoittaa valittajan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomiosta lukien.

Pyyntö asian käsittelystä kiireellisesti

Vastaaja pyytää kunnioittaen, että asia käsiteitäisiin kiireellisesti. Asialla on vastaajayhtiölle ja sen osakkaille erittäin suuri merkitys ja asiassa saatavan ratkaisun viivästyminen aiheuttaa sekä vastaajayhtiölle että sen osakkaille vahinkoa.

Erimielisyyden merkitystä korostaa se, että vastaajayhtiön omistamassa rivitalossa on ainoastaan viisi asuinhuoneistoa. Asian käsittelyn pitkittyminen on johtanut muun muassa siihen, että huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden myynti on osoittautunut käytännössä mahdottomaksi. Edelleen valittajan huoneistossa kesken oleva korjaustyö aiheuttaa osaltaan huomattavan riskin siitä, että yhtiölle ja sen omaisuudelle aiheutuu vahinkoa korjaustöiden alkamisen pitkittyessä.

Pääkäsittelyn järjestäminen

Vastaaja katsoo, että käräjäoikeuden tuomiossa näyttöä ei ole otettu vastaan tai arvioitu väärin. Tästä huolimatta asian luonne on sen kaltainen, että pääkäsittelyn järjestäminen ja todistajien kuuleminen on asiasta saatavan kokonaiskuvan kannalta tarpeellista.

Vastaajan asiassa esittämä lisätodistelu

Vastaaja katsoo, ettei valituksessa esitettyjä uusia kirjallisia todisteita tule ottaa asiassa huomioon. Valittaja ei ole saattanut oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n edellyttämällä tavalla todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan tai todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.

Käräjäoikeuden tuomion perusteluista ei ole valituksessa väitetyin tavoin vedettävissä sellaista johtopäätöstä, että asiassa olisi annettu merkitystä yhtiökokouksen päätöksen jälkeisten kunnostustöiden viivästymisille. Vastaajan käsityksen mukaan valituksessa siteeratut käräjäoikeuden tuomion perustelut eivät tarkoita sitä, että käräjäoikeus olisi tuomiossaan arvioinut tuomion antohetken tarkoittamaa huoneiston tilaa.

Huoneiston tilassa ei ole tapahtunut muutoksia haltuunottopäätöksen ja käräjäoikeuden asiassa antaman tuomion välillä, joten käräjäoikeuden tuomiossa käytetyn ilmaisun "huoneiston nykyinen tila" voidaan asian oikeudellisessa arvioinnissa katsoa tarkoittavan yhtälailla hallintaanottopäätöksen tekohetken mukaista tilaa. Edelleen se, että käräjäoikeuden tuomiossa on viitattu siihen, että huoneiston asuinkelvoton tila on jatkunut jo pitkään, ei tarkoita sitä, että hallintaanottopäätöksen jälkeisillä tapahtumille olisi annettu asian ratkaisussa merkitystä. Tilan pitkään jatkumista ei ole tuomiossa sidottu mihinkään arvion tekohetken aikaan, vaan huoneisto on ollut asumiskelvoton jo huomattavan pitkään hallintaanottopäätöksen tekohetkellä.

Edelleen valituksessa esitetty väite siitä, että valittajan nimeämät uudet kirjalliset todisteet osoittaisivat yhtiön kieltäytymisen ottamasta vastuun valittajan huoneistossa sattuneesta viemärivuodosta olevan valittajan korjaustoimien pysäyttämisen syy, on kokonaisuudessaan virheellinen. Kyseisellä asialla ei ole ylipäänsä minkäänlaista merkitystä nyt käsillä olevan riita-asian ratkaisemiseksi, koska yhtiökokouksen jälkeinen aika ei tule asian ratkaisun kannalta tarkasteltavaksi.

Vastauksen pääasialliset perusteet

Vastaaja uudistaa käräjäoikeudessa esittämänsä kanteen vastustamisen perusteet kokonaisuudessaan. Yhteenvetona todetaan vastauksen pääasialliset perusteet seuraavasti.

Huoneiston huono hoito tavalla, josta aiheutuu haittaa yhtiölle ja sen osakkeenomistajille

Valittaja on hoitanut huoneistoa huonosti ja tästä on aiheutunut haittaa yhtiölle ja muille osakkeenomistajille.

Vastaajan ja valittajan välillä on ollut vuosia jatkunut erimielisyys siitä, miten ja mitkä korjaukset valittajan huoneistossa tulisi suorittaa. Vastaaja on huolellisesti selvittänyt huoneistossa tarvittavien asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvien korjausten tarpeen ja ryhtynyt toimiin näiden korjausten suorittamiseksi.

Korjausten tekeminen on kuitenkin valittajan toimista johtuen tullut mahdottomaksi. Valittaja ei ole päästänyt asunto-osakeyhtiön edustajia huoneistoonsa eikä ole muutoinkaan myötävaikuttanut siihen, että korjaukset huoneistossa voitaisiin suorittaa. Johtuen siitä, että valittaja asuu toisella paikkakunnalla, huoneistossa tarvittavat korjaustyöt ovat erittäin laajoja ja siitä, että yhteydenpito valittajan kanssa on muutoinkin ollut käytännössä mahdotonta, olisi asunto-osakeyhtiön ainoa mahdollisuus töiden suorittamiseen ollut käytännössä se, että yhtiön käytössä olisi ollut avain valittajan huoneistoon. Valittajalla ei ole ollut oikeutta keskeyttää ja estää vastaajayhtiön korjaustoimia.

Korjaustöiden estämisen lisäksi valittaja on omatoimisesti ja ilman lupaa tehnyt huoneistossaan rakennuksen rakenteisiin kohdistuvia purkutöitä ilmoittamatta tästä tai kyseisiä töitä koskevista suunnitelmista vastaajayhtiölle. Kyseiset purkutyöt muodostavat riskin rakennuksen kunnolle.

Huoneiston huonosta hoidosta on aiheutunut haittaa yhtiölle ja sen osakkeenomistajille. Yhtiölle ja sen omaisuudelle aiheutuu haittaa, koska valittajan menettelystä johtuen asunto-osakeyhtiön vastuupiiriin kuuluvia rakennuksen rakenteisiin kohdistuvia korjaustöitä ei ole voitu suorittaa, ja näiden pääasiassa kosteusvaurioita koskevien korjaustöiden pitkittyminen vaarantaa rakennuksen kunnon. Edelleen valittaja on itse tehnyt muun muassa reikiä alapohjaan ja jättänyt nämä reiät peittämättä sekä laiminlyönyt huoneistonsa asianmukaisen ilmanvaihdon. Näillä rakennuksen rakenteisiin kohdistuvilla korjaustoimilla, joista ei ole ilmoitettu tai toimitettu remontointia koskevaa suunnitelmaa asunto-osakeyhtiölle, on selvästi saatettu vaaraan rakennuksen kunto. Yhtiön lisäksi valittajan menettelystä on aiheutunut haittaa muille osakkeenomistajille huoneistosta kantautuvan hajun ja myyntimahdollisuuksien menettämisen ja heikentymisen myötä.

Vastaaja katsoo, että valittajan menettely, jolla hän on ensinnäkin estänyt vastaajayhtiötä suorittamasta ja suunnittelemasta huoneistossa tarvittavia korjauksia ja toisaalta tehnyt itse huoneistossaan vastaajayhtiön omistaman rakennuksen rakenteisiin ulottuvia korjaustöitä niitä ilmoittamatta tai hyväksyttämättä vastaajayhtiöllä, on AsOyL 81 §:n 2 momentin 2 kohdan tarkoittamaa huoneiston huonoa hoitoa.

Huoneiston huonosta hoidosta on varoitettu AsOyL:ssä edellytetyllä tavalla

Valittajaa on varoitettu huoneistonsa huonosta hoidosta AsOyL:n edellyttämällä tavalla. Varoituksessa on lain 82 §:n mukaisesti ilmoitettu sen antamisen peruste sekä mainittu mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. Varoitus on annettu tiedoksi niin kuin haasteen tiedoksiantamisesta säädetään.

Varoituksen peruste on käynyt selvästi ilmi varoituksesta ja valittaja on ollut tietoinen varoituksen perusteesta. Varoituksen sanamuodosta käy selvästi ilmi, että varoituksen syynä on ollut huoneiston asuinkelvoton kunto ja korjaustöiden aloittamisen estäminen. Ottaen huomioon osapuolten välillä pitkään jatkunut erimielisyys ja kiista sekä valittajan aiempi menettely asiassa, olisi huoneiston avaimen haltuun saaminen yhtiölle käytännössä ainoa tapa päästä suunnittelemaan ja suorittamaan tarpeelliset korjaukset täysin asuinkelvottomaan tilaan saatetussa asuinhuoneistossa.

Valittaja ei ole korjannut menettelyään varoituksen jälkeen

Vastaaja katsoo, ettei valittaja ole varoituksen johdosta viivytyksettä täyttänyt sille osakkeenomistajana kuuluvaa velvollisuutta päästää yhtiön tilaamat asiantuntijat ja korjausmiehet jatkamaan yhtiökokouksen päättämiä korjaustoimenpiteitä varoituksessa edellytetyllä tavalla. Valittaja oli jo pitkään estänyt korjaustoimien jatkumisen ja suorittamisen huoneistossaan, eikä tähän asiatilaan tullut varoituksen antamisen jälkeen muutosta. Tämän lisäksi valittaja on nimenomaisesti ilmoittanut vastaajayhtiölle, ettei tule ryhtymään toimiin rakenteisiin tekemiensä purkutöiden korjaamiseksi.

Yhtiöllä oli oikeus ottaa huoneisto hallintaansa.

Vastauksen yksityiskohtaiset perustelut

Käräjäoikeuden asiassa antama tuomio

Vastaaja katsoo, että käräjäoikeus on päätynyt sekä asian oikeudellisessa että käräjäoikeudessa esitetyn näytön arvioinnissa oikeaan lopputulokseen eikä valituksessa ole tullut esille mitään seikkaa, minkä johdosta päätöstä tulisi muuttaa. Käräjäoikeus on tuomiossaan oikeellisesti nähnyt asian kokonaisuutena ja ymmärtänyt sen, mistä asiassa on kysymys.

Taustatietoja taloyhtiöstä

Vastaaja omistaa yksikerroksisen, viisi asuntoa käsittävän rivitalon. Rakennus on valmistunut vuonna 1964 ja se on perustettu savipatjan varaan ns. kuivakuorikerroksen päälle. Rakennus on rakennettu vuonna 1964 voimassa olleiden määräysten mukaisesti, eikä rakennusta ole peruskorjattu laajamittaisesti ennen vuonna 2004 aloitettuja saneeraustoimia.

Huoneiston huono hoito

Käräjäoikeus on tuomiossaan katsonut oikeellisesti, että valittajan aiheuttamaa asiantilaa voidaan perustellusti pitää huoneiston huonona hoitona.

Vastaajan ja valittajan välillä on ollut pitkään jatkunut erimielisyys siitä, miten huoneistossa ilmenneet viat tulisi korjata. Kyseiset korjaustoimenpiteet ovat kiireellisiä ja välttämättömiä ja niiden suorittaminen on riidattomasti yhtiön vastuulla. Yhtiö on laatinut tarvittavat selvitykset ja suunnitelmat korjaustöiden suorittamiseksi ja aktiivisesti pyrkinyt aloittamaan kyseiset työt, jotka valittaja on kuitenkin toiminnallaan estänyt.

Vastaaja katsoo, että keskeyttämällä korjaustyöt perusteettomasti ja äkillisesti sekä estämällä korjaustöiden jatkumisen vastaajan suunnittelemalla lavalla, valittaja on laiminlyönyt huoneiston hoidon ja siten vaarantanut koko rakennuksen kunnon. Huoneiston huono hoito ilmeni myös siinä, että osakkeenomistaja oli tuhonnut huoneiston pintamateriaaleja ja rakennuksen rakenteita muun muassa piikkaamalla alapohjalaattaan aukkoja ja rikkomalla rakennuksen rakenteita, kuten tuulensuojapapereita ja eristeitä. Alapohjaan tehtyjä aukkoja ei ole vastaajan käsityksen mukaan peitetty.

Huoneiston huonosta hoidosta kertoi myös se, että asunto oli ollut asuinkelvoton puoli vuotta sen jälkeen, kun valittaja keskeytti korjaustoimenpiteensä. Asunto on edelleen asuinkelvoton. Huoneiston huono kunto on haitallista koko vastaajayhtiön kannalta, koska jo yhden huoneiston huono hoito voi vaikuttaa koko rakennuksen kuntoon.

Vastaaja on ennen varoituksen antamista ja hallintaanottopäätöksen tekemistä muun muassa pyytänyt virka-apua päästäkseen jatkamaan korjaustöitä huoneistossa ja myös neuvotteluteitse pyrkinyt pääsemään valittajan kanssa sovintoon korjaustöiden jatkamisesta, mutta valittaja ei ole vastannut vastaajan kyselyihin. Tämän vuoksi vastaajalle ei jäänyt muuta mahdollisuutta kuin ottaa huoneisto yhtiön hallintaan korjaustyön teettämistä varten suunnitellulla tavalla ja siten estää huoneiston ja rakennuksen lisävahingoittuminen.

Seuraavassa käydään läpi tapahtumankulkua sekä niitä vikoja, joita huoneistossa on ollut tarkoitus korjata. Lisäksi esitetään arvio siitä, oliko valittajalla oikeus estää taloyhtiön suorittamien korjaustoimien toteuttaminen. Johtopäätöksenä tullaan siihen lopputulokseen, että kyseisten korjaustoimien estäminen ja omien purkutöiden suorittaminen ovat olleet huoneiston huonoa hoitoa.

Huoneistossa aloitettu ja sittemmin valittajan keskeyttämä korjaustyö

Vastaajayhtiön yhtiökokous päätti 13.6.2007 huoneistossa B suoritettavasta korjauksesta yhtiön kustannuksella. Kyseinen korjausurakka oli laaja, eikä sitä voida suorittaa ilman huomattavaa haittaa, ajanhukkaa ja lisäkustannuksia toimimalla valittajan ehdottamalla tavalla sopimalla avaimen luovutuksesta ja sisään pääsystä aina etukäteen.

Valittaja oli luovuttanut avaimen urakoitsijalle ja valvojalle syksyllä 2007 työn tekemistä varten. Valittaja oli kuitenkin kieltänyt urakoitsijan ja valvojan päästämästä hallituksen jäseniä tai isännöitsijää asuntoon, joten vastaaja ei voinut valvoa työtä muuten kuin valvojansa kautta. Valittaja kielsi kuitenkin pienurakkasopimuksen ollessa kesken 2.1.2008 huoneistoon menemisen ilman osakkeenomistajan lupaa ja otti avaimen urakoitsijalta ja valvojalta, jolloin vastaajan korjaustoimet estyivät kokonaan.

Poliisi antoi myöhemmin vastaajayhtiölle virka-apua sen pyynnön mukaisesti asuntoon pääsemiseksi, jolloin vastaaja sai tietää, että huoneistoissa purettiin seiniä toisen urakoitsijan työntekijän toimesta.

Urakka- ja valvojasopimukset jouduttiin purkamaan 7.2.2008, koska valittaja esti asunto-osakeyhtiön urakoitsijan ja valvojan pääsyn huoneistoon ja koska valittaja oli palkannut oman urakoitsijan suorittamaan huoneistossa tehtävää työtä.

Vastaaja katsoo, että valittaja on käyttänyt osakkeenomistajalle kuuluvia AsOyL:n 79 §:n mukaisia osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia shikaanin omaisesti ja tarkoituksenaan ainoastaan aiheuttaa haittaa ja kuluja yhtiölle ja sitä kautta muille osakkeenomistajille.

Vastaajan korjaussuunnitelmien riittävyys

Yleistä

Käräjäoikeus on tuomiossaan katsonut, että asunto-osakeyhtiöllä on ensisijainen oikeus päättää korjaustavasta ja sen laajuudesta. Käräjäoikeus on perustanut ratkaisunsa oikeellisesti sille lähtökohdalle, että valittajalla ei ole ollut oikeutta keskeyttää ja estää vastaajayhtiön korjaustoimia.

Seuraavassa käydään läpi huoneistossa havaittuja vikoja ja ongelmia ja näiden ongelmien korjaamiseksi jo tehtyjä ja tehtäväksi suunniteltuja toimia. Edelleen käydään läpi niitä selvityksiä, joita yhtiö on tehnyt tarvittavien korjausten selvittämiseksi. Vastaajayhtiön käsityksen mukaan tehdyt korjaukset ja korjaussuunnitelmat ovat olleet riittäviä, eikä valittajalla ole ollut oikeutta keskeyttää ja estää korjaustöitä. Lisäksi yhtiö on jatkuvasti painottanut sitä, että kaikki tarvittavat korjaukset tehdään, mikäli tarve niille ilmenee.

Asunnon B lattiarakenteiden kosteusongelmat

Vastaajayhtiö on teettänyt asunto-osakeyhtiössä laajamittaisia tutkimuksia tiedossa olleiden ja epäiltyjen vaurioiden selvittämiseksi. Osapuolten välillä on alioikeusvaiheessa sovittu, ettei asiassa vedota ennen vuotta 2007 tapahtuneisiin vaurioihin ja seikkoihin. Alla on kuitenkin alioikeuden tuomiosta ilmenevä vastaava kuvaus niistä tutkimuksista ja korjauksista, joita yhtiössä on tehty ennen vuotta 2007.

Vastaaja teetti kaikissa huoneistoissa kosteusmittaukset vuosina 2003, 2004 ja 2005. Lisäksi yhtiö teetti erillisen alapohjan kosteusmittauksen 1.3.2005 xxx toimesta kaikissa huoneistoissa.

Vastaaja tilasi HTT J:ltä asiantuntijalausunnon alapohjan kosteuden syistä erityisesti valittajan asunnossa. J totesi, että asunnon B lautaparketin kohoaminen on voinut johtua v. 1988 paikatun kohdan reuna-alueelta nousseesta kosteudesta. Koska parkettialue oli ollut melko suuri ilman liikuntasaumoja, on mahdollista, että parkettilaudat ovat jossain kohdissa olleet pantteessa, mikä on voinut myös vaikuttaa parketin kohoamiseen. J katsoi, ettei kosteus ole voinut nousta vanha liimaparketin läpi, koska kosteuden aiheuttamia jälkiä ei ollut vanhassa parketissa muualla kuin paikatun kohdan vieressä. Koska rakenne on vähitellen kuivunut, eikä uutta kosteutta ollut kulkeutunut alapohjaan, J:n mukaan oli todennäköistä, että kaupungin vesijohdossa ollut suuri vuoto ei ollut imeytynyt saviseen maaperään, vaan saven päälle oli muodostunut avovesikerros, jonka pinta on saattanut olla hyvinkin lähellä maapintaa, ja joka on kulkeutunut alimman betonilaatan hius- tai muista halkeamista tai rei'istä alapohjan soratäyttöön. Tähän viittaisi J:n mukaan myös se, että uusia salaojia tehtäessä sokkelipalkin alapuolella oli valunut salaojakaivantoon paikoin runsaasti vettä.

J suositteli huoneistojen alapohjan kuivaamista asuinnoissa A, B ja C lähinnä keittiön ja ruokailutilan alueella vielä siten, että soratäytön kosteus ei ylitä 85 % Rh. J:n suositus perustui 1.3.2005 tehtyyn kosteusmittausraporttiin. J:n mukaan täytesoraan mahdollisesti jäävä vähäinen kosteus pääsisi poistumaan ulkoseinän ja pintabetonilaatan välisestä raosta sekä esim. keittiön viemäriputken läpimenon kohdalta edellyttäen, että huoneiston ilmanvaihto toimii asianmukaisesti. Kuivatus toteutettiin asiantuntijan suosituksen mukaisesti.

Vastaaja teetti xxx:ltä vahinkokartoituksen syksyllä 2005 kaikista huoneistoista.

Vastaaja teetti xxx:ssä marraskuussa 2006 kosteusvauriotutkimuksen, jossa rakennusinsinööri P oli käynyt läpi kaikki kohteesta tehdyt tutkimukset (17 kpl ajalla 2003 - 2006), kosteusmittaustulokset sekä rakenne- ja LV- piirustukset sekä muut dokumentit. Lisäksi asiantuntija oli keskustellut rakennuksesta isännöitsijän, HTT J:n ja valittajan kanssa. Asiantuntija tutustui sekä rakennukseen että valittajan asuntoon. Lausunnossa todetaan, että rakennus on perustettu savipatjan varaan ns. kuivakuorikerroksen päälle. Tästä johtuen rakennuksen peruskaivanto muodostaa todennäköisesti saveen tehdyn altaan, joka viemärilinjan täyttötavasta sekä salaojien kunnosta riippuen kerää pinta- ja kattovesiä rakennuksen perustusten ympärille. Tutkimushistoriassa oli viitteitä siitä, että rakennuksessa on ollut kosteusongelmia jo ennen kaupungin vesijohtovuodon vuotoa, mikä viittaa siihen, että perustuskaivantoon on kerääntynyt vettä rakennuksen valmistumisesta alkaen. Kosteus on kulkeutunut alapohjalaattaan sekä vesihöyrynä että mahdollisten aukkojen kautta vetenä. Putkilinjojen ulkopuolella täyttönä käytetty hiekka mahdollistaa veden kapilaarisen nousun pintalaattaan. Alimman kantavan laatan suhteellinen kosteus on tämän tyyppisessä rakenteessa yleensä lähellä sataa prosenttia. Koska pintalaatan alla ei ole kauttaaltaan lämpöeristettä, myös pintalaatan suhteellinen kosteus saattaa kohota käytettäessä täysin tiiviitä lattiamateriaaleja. Yhteenvetona asiantuntija totesi, että asunnoissa A, B ja C oli yhä kohonneita kosteusarvoja. Asunnoissa A la C pintalaatan suhteellinen kosteus ylitti 75 % ja näissä asunnoissa piti harkita kuivatusta. Asunnossa B ainoa kohonnut kosteuslukema oli märkätilojen lattian lämpöeristeissä. Asiantuntijan mukaan taloyhtiössä tehdyn salaojien korjauksen pitäisi oleellisesti vähentää alapohjalaatan kosteusrasitusta.

Kun salaojasaneeraus oli valmistunut ja todennäköisin syy alapohjan kosteuteen oli varmistunut, vastaaja teetti 18.12.2006 valittajan huoneiston sisäpuolisista korjauksista korjaussuunnitelman ja sen mukaisen työselityksen ulkopuolisella asiantuntijalla, jolla oli käytössään asunnosta siihen asti tehdyt tutkimusraportit. Suunnitelmien rinnalla vastaaja edelleen teki asiantuntijan suosittelemia lisätutkimuksia ja selvitystyötä alapohjan kosteustilanteesta.

Vastaaja tilasi xxx Oy:ltä 10.1. - 15.1.2007, 30.1. - 2.2.2007, 31.5. - 6.6.2007 kosteusmittauksia kaikista huoneistoista. Mittaukset kohdistuivat sekä pintabetonilaattaan sekä asunnon B osalta eristetilaan. Suoritetuissa alapohjan kosteusmittauksissa pintabetonilaatan kosteuspitoisuudet olivat alentuneet ja ne olivat normaaleja lukuun ottamatta asuntoa B, jolloin alettiin uudelleen epäillä putkistovuotoa. Tästä syystä valittajan asunnon lattia piikattiin auki viemärien päältä koko asunnon osalta. Viemärit todettiin olevan pahoin syöpyneet ja paikoin viemärissä oli reikiä ja halkeamia. Asiantuntijoiden mukaan putkessa oli voinut olla hiushalkeamia jo pitkään, mitkä eivät välttämättä näkyneet v. 2003 tehdyssä viemärikuvauksissa. Myös viemärin vähäinen käyttö oli edesauttanut viemärin tukkeutumista. Putken seinämistä oli irronnut kuivuessaan ruosteista kertymää, joka tukki viemärit.

Pintalaatan avauksen jälkeen HTT J teki 31.5.2007 katselmuksen huoneistossa ja totesi pohjaviemäritöiden yhteydessä eristehiekan olleen tarkastushetkellä kuivan. J suositti huoneistojen välisen seinän alaosan avaamista alajuoksupuun kohdalla ja edellytti, että pesuhuoneen lattiakaivo korjataan sekä poistetaan väliseinän alajuoksusta laho puuaines ja lisätään tarvittaessa puuta sekä kosteuskatko. Nämä toimenpiteet on tehty lokakuussa ja joulukuussa 2007 yhtiön teettämänä. Viemäriputkisto uusittiin kesällä 2007 B-asunnon osalta asiantuntijan antamien ohjeiden mukaisesti.

10.12.2007 pidettiin kohteessa uusinta katselmus, jossa HTT J totesi, ettei huoneiston alapohjaa tarvitse kuivattaa lisää.

Mahdolliset epäilyt kattovuodoista ja muista yläpohjan rakenteen ongelmista

Valittajan esittämien yläpohjavaurioepäilyjen vuoksi vastaaja tilasi kuntoarvion xxx Oy:ltä. Tämän 28.9.2007 tekemän kuntoarvion mukaan rakennuksen vesikatot olivat pääosin hyväkuntoisia. eikä niissä havaittu suurempaa elämistä. Kuntoarviossa todettiin kuitenkin katon tuuletuksessa puutteellisuutta, joka yhtiön toimesta korjattiin tilaamalla 10.10.2007 suosituksen mukaisesti alipainetuulettajat 1/asunto.

Kaikkiin huoneistoihin asennettiin lokakuussa 2007 korvausilmaventtiilit ja koneellinen ilmanpoisto sisäilman laadun parantamiseksi.

Mahdollinen mikrobivaurioepäily töiden keskeyttämisen jälkeen

Vastaaja tulkitsee valittajan hankkimia tutkimustuloksia eri tavalla kuin valittaja. Vastaaja katsoo, ettei asunnossa ole todettu sellaisia uusia kosteusvaurioita, jotka olisivat edellyttäneet lisäkorjaustarvetta alkuperäiseen työselitelmään nähden.

Vastaajan käsityksen mukaan kattolaudoissa todetut rihmastot ovat olleet ko. laudoissa jo rakennuksen valmistumisesta saakka, eikä se ole siitä levinnyt muihin kattorakenteisiin. Vastaajan käsitystä tulee xxx Oy:n raportti1, jonka mukaan sisäkattolaudoissa vauriot ovat olleet jo rakennusvaiheessa, koska näissä kohdissa höyrynsulussa tai sisäkaton haltex-levyssä kosteusjälkiä ei ole. Lisäksi muutamissa sisäkattolautojen jatkokohdissa on vaurioitunut ja hyväkuntoinen laudan pää vastakkain, mikä ei olisi mahdollista, jos rihmasto olisi elävää ja leviäisi siitä lähempään materiaaliin.

Koska kattorakenteissa ei ole todettu vauriolta, korjaustoimenpiteisiin ei ole tarvetta. Eteisen2 ja makuuhuoneen katto3 voitiin käsitellä vastaajan työselityksessä edellytetyllä tavalla.

Olohuoneen ja keittiön seinäeristeessä ei ole todettu sosiaali- ja terveysministeriön ohjeen ylittäviä määriä bakteereita, aktinomykeetti-itiöpitoisuuksia tai muita kokonaissieni-itiöpitoisuuksia. Näytteessä ei esiintynyt mikrobikasvustoa.

Keittiön bakteerivaurioitunut ulkoseinän lastulevy oli työselityksessä määrätty jo uusittavaksi.

Mikäli korjaustöiden yhteydessä olisi tullut esille sellaisia kohtia, jotka olisivat yhtiön asiantuntijoiden mukaan edellyttäneet lisäkorjaustarvetta, yhtiö olisi ne korjauttanut, mikäli valittaja olisi sallinut töiden jatkumisen. Yhtiö on myös ilmoittanut valittajalle siitä, että mikäli lisäkorjaustarpeita alkuperäiseen työsuunnitelmaan nähden ilmaantuu, tehdään tarvittavat korjaukset ja että yhtiölle ylipäänsä tulisi varata mahdollisuus selvittää mahdolliset yhtiön vastuulle kuuluvat korjaustarpeet4. Uusien kosteusvaurioiden lisätöiden mahdollisuus oli otettu huomioon vastaajan laatimassa kustannusarviossa5, jossa todetaan, että työselityksessä mainitsemattomille pinnoille ei tehdä mitään, koska oli oletettu, että rakenteet ovat kuivia ja kuivauksia ei tarvita.

1 Ks. Vastaajan kirjallinen todiste 5: xxx Oy:n raportti 26.2.2008, s. 2/11.

2 Ks. Valittajan kirjallinen todiste 3: Asunnon B korjaustyöt - työselitys 18.12.2006 kohta 8.1:Kattopanelia ei käsitellä. Asennetaan tarvittavat rajakohtien listat. Kattopinnat pyyhitään puhtaiksi.

3 Ks. Valittajan kirjallinen todiste 23: Asunnon B korjaustyöt - työselitys 18.12.2006 kohta 9.1: kuten OH:ssa. Katon maalaus täysin peittävästi himmeällä sisäkattomaalilla, esim. Tixomat.

4 Ks. Vastaajan kirjallinen todiste 3: Hallituksen puheenjohtajan sähköposti valittajalle 14.2.2008, vastaajan kirjallinen todiste 22: Hallituksen puheenjohtajan sähköposti valittajalle 6.2.2008, vastaajan kirjallinen todiste 14: Hallituksen puheenjohtajan sähköposti valittajalle 4.10.2007, valittajan kirjallinen todiste 14: Yhtiön kirje valittajalle 22.4.2008.

5 Ks. Valittajan kirjallinen liite 4: Kustannusarvio.

Yhteenveto valittajan väitteistä koskien korjaustoimien riittämättömyyttä

Valittaja on vedonnut käräjäoikeuskäsittelyssä ja valituksessaan tiettyihin huoneistossa teettämiinsä tutkimuksiin. Vastaajayhtiön käsityksen mukaan nämä tutkimukset eivät ole ristiriidassa vastaajayhtiön tekemien tutkimusten kanssa eivätkä osoita, että vastaajayhtiön korjaustarvetta koskevat suunnitelmat olisivat olleet riittämättömiä.

Valittaja on katsonut, ettei vastaajan teettämässä työselityksessä ja sen perusteella käynnissä olleessa korjaustyöurakassa ollut lainkaan huomioitu kosteusongelmia lattiarakenteissa tai mahdollisia mikrobiongelmia, jonka perusteella valittajalla olisi ollut oikeus keskeyttää vastaajan tekemät korjaustyöt ja oikeus teettää ulkopuolisilla virhe- ja vaurioselvityksen sekä toimenpideohjelman ja toteuttaa korjaustoimenpiteet yhtiön kustannuksella.

Väite on epälooginen siltä osin, kun töiden keskeyttämisoikeutta perustellaan vasta keskeyttämisen jälkeen hankituilla asiantuntijalausunnoilla. Väite on myös väärä siltä osin, kun vastaaja oli jo toteuttanut ennen töiden keskeyttämistä lattiarakenteiden korjaustyöt kustannuksellaan. Näitä olivat pohjaviemärin uusiminen, lattiassa olevan vesiputkiston uusiminen ja uuden pintalaatan valutyöt. Sitä ennen vastaaja oli kuivannut alapohjaa aina siihen asti, kun asiantuntija totesi, ettei huoneiston alapohjaa tarvitse kuivata lisää.

Kuten yllä on todettu, vastaaja on vuosina 2003 - 2007 systemaattisesti tutkinut niitä asioita, mitkä kosteuden kannalta ovat merkityksellisiä kuten pohjaviemärien ja salaojien kunto, lattiakaivojen tiiveys, patteri- ia vesiputkistojen eheys, hyvä ilmanvaihto sekä yläpohjan kunto. Vastaaja on toteuttanut asiantuntijoiden suosittelemat korjaustoimenpiteet ja olisi teettänyt valitulla urakoitsijalla kohteeseen liittyviä lisätöitä sitä mukaan, mikäli kohteessa olisi havaittu sellaisia korjaustarpeita, jotka kuuluisivat yhtiölle ja, joita ei olisi huomioitu alkuperäisessä työselityksessä.

Vastaaja on toiminut asunto-osakeyhtiölain 78 §:n 2 momentin mukaisesti, eikä se ole viivytellyt tarpeettomasti Ja perusteettomasti korjaustöiden aloittamisessa. Pienissä taloyhtiöissä, joiden budjeteissa ei ole varattu määrärahoja laajojen korjaustöiden tekemiseksi, korjaustöistä päättäminen vie aina oman aikansa ennen kuin tarvittavat tutkimukset ja päätökset saadaan tehdyksi. Sillä osapuolella, jonka korjausvastuuseen vian korjaus kuuluu, on oikeus itse suorituttaa korjaus, eikä yhtiön osakkeenomistajalla ole oikeutta teettää tai estää yhtiötä teettämästä huoneistokohtaisia korjauksia siltä osin, kun korjausvastuu kuuluu yhtiölle. Vastaajalla työn teettäjänä oli oikeus määrätä suoritettavan korjauksen laajuus ja niiden suorittaja, jotta huoneistossanne oleva vika tai puute saadaan korjatuksi.

Yhtiön teettäessä korjaustoimenpiteitä eri huoneistoissa sen pitää huolehtia myös siitä, ettei yhtiö loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Jos yhtiö havaitsee, että vastaava vika tai puute on olemassa kaikissa tai joissakin muissakin huoneistoissa, yhtiön pitää ryhtyä toimenpiteisiin, jotta yhtiön korjausvastuulla olevat viat ja puutteet saadaan korjatuksi tasapuolisesti kaikissa huoneistoissa. Tämä luonnollisesti edellyttää, että ennen korjaustoimenpiteisiin ryhtymistä, yhtiö on teettänyt tarvittavat korjaussuunnitelmat ja korjausten tekemiselle on budjetoitu tarvittavat varat.

Vastaaja kiistää, että sen suunnittelemat ja käynnistämät korjaustoimenpiteet olisivat olleet valittajan hallitsemassa huoneistossa riittämättömät ja, että valittajan teettämät lisätutkimukset osoittaisivat, että korjaustyö tulisi tehdä laajempana kuin yhtiö oli niitä teettämässä. Edelleen asiasta tekee vaikeaselkoisemman se, että valittaja on valituksessaan osin painottanut syksyn 2009 epäiltyä kosteusvahinkoa, jonka osalta tehtävistä tutkimuksista ja mahdollisesti tarpeellisista korjauksista ei kuitenkaan tässä asiassa ole kysymys.

Valittajan oikeus keskeyttää huoneistossa tehdyt korjaustoimet

Valittaja on valituksessaan katsonut, että hänellä on ollut oikeus keskeyttää asunto-osakeyhtiön huoneistossa teettämä korjaustyö ja että vastaajayhtiön suunnittelema korjaustapa olisi ollut riittämätön huoneistossa olleiden vikojen korjaamiseksi ja kohdistui vain pintamateriaaleihin.

Oikeuskirjallisuudessa (Arjasmaa-Kuhanen 2005, Asunto-osakeyhtiölaki, kommentaari, s 444-445) esitetyn kannan mukaan osakkaalla voi olla oikeus kieltää yhtiötä suorittamasta korjaus, jos yhtiön korjaustapa ilmiselvästi on riittämätön eikä johda ongelman poistumiseen.

Vastaaja katsoo, että edellä esitettyjen seikkojen ja asiassa esitetyn näytön perusteella on selvää, että yhtiön korjaustapa olisi ollut riittävä ja olisi johtanut asunnossa ilmenneiden ongelmien poistumiseen. Yhtiö on huolellisesti selvittänyt korjaustarpeen laajuuden asiantuntijoita käyttäen ja laatinut näiden korjaustarpeiden hoitamiseksi tarvittavat suunnitelmat sekä ryhtynyt kyseisten suunnitelmien toteutukseen. Edelleen yhtiö on edellä mainitulla tavalla ilmoittanut, että mikäli uusia korjauskohteita ja -tarpeita ilmenee, ryhdytään näidenkin osalta vastaaviin toimiin.

Arjasmaa ja Kuhanen toteavat edelleen, että toisaalta yhtiöllä on ensisijainen oikeus valita korjaustapa ja että "Jos olisi mahdollista, että yhtiön korjaustapa voisi riittää vian korjaamiseen, yhtiöllä on oikeus suorittaa korjaus tällä tavalla. Mikäli korjaus ei onnistu, osakas voi luonnollisesti vaatia korjauksen suorittamista uudelleen."

Nyt käsillä olevassa tapauksessa valittaja ei ole antanut yhtiölle edes mahdollisuutta suorittaa suunniteltuja korjaustoimia ja valittaja on täten ilmiselvällä tavalla toiminut velvoitteidensa ja asunto-osakeyhtiölain vastaisesti tavalla, joka on ollut huoneiston huonoa hoitoa. Valittajalla ei ole ollut oikeutta keskeyttää korjaustoimia, koska hän ei ole miltään osin kyennyt näyttämään, että yhtiön suunnittelemat korjaustoimet eivät olisi olleet riittäviä.

Edelleen valittaja on vedonnut siihen, että keskeytetyssä työssä olisi ollut kyse pelkästään pintamateriaalien asentamisesta, mikä johtaa valittajan käsityksen mukaan siihen, että korjaustyö olisi ollut riittämätön. Valittaja kuitenkin vetoaa korjaustyön olevan riittämätön tämän perusteella seikkoihin, jotka valittaja on saanut tietoonsa vasta korjaustyön keskeyttämisen jälkeen. Edelleen vastaajayhtiö on viimeisimmissä suunnitelmissaan muun muassa suunnitellut korvaavansa esimerkiksi ne kattolaudoitukset, joissa sienirihmastoa on esiintynyt.

Valittaja on vedonnut yhtenä korjaustöiden keskeyttämisen perusteena myös siihen, että yhtiö oli asentamassa hänen huoneistoonsa "vääriä" pintamateriaaleja. Vastaajayhtiön ja korjaustyötä suorittaneen tahon välillä käydyn kirjeenvaihdon6 perusteella voidaan kuitenkin todeta, että valittaja on nimenomaisesti itse viivytellyt ilmoittaa haluamansa pintamateriaalit ja korjaustyö on tämän johdosta viivästynyt. Yhtiöllä ei ole ollut mitään sitä vastaan, että huoneistoon asennetaan valittajan valitsemat pintamateriaalit, sikäli kun hän vastaa yhtiön valitsemiin materiaaleihin verrattuna ylimenevin osin niistä aiheutuneista kustannuksista. Joka tapauksessa on selvää, että pintamateriaaleja koskeva erimielisyys ei täytä asunto-osakeyhtiölaissa korjaustöiden keskeyttämiselle asetettuja edellytyksiä. Korjaustyötä ei siis missään tapauksessa saisi keskeyttää pelkästään tällä perusteella.

Oikeuskirjallisuudessa esitetty näkökohta osoittaa selvästi sen, että vastaajayhtiön korjaustoimien puutteellisuuden tulisi olla ilmeistä. Jo se, että asunto-osakeyhtiön korjaustapa voisi riittää ongelman poistamiseen riittää siihen, eitä asunto-osakeyhtiö saa käyttää ensisijaista korjausoikeuttaan.

Vastaajayhtiö on toiminut asiassa huolellisesti ja perustanut korjaustoimensa ammattilaisten tekemiin tutkimuksiin ja suunnitelmiin. Pelkästään se, että valittaja suhtautuu epäilevästi vastaajayhtiön korjaussuunnitelmiin, ei ole asunto-osakeyhtiölain mukainen peruste estää töiden suorittamista. Oikeuskirjallisuudessa esitetyn kannan mukaan yhtiön korjaustavan tulisi olla ilmiselvästi riittämätön, eli riittämättömyydelle on asetettu erityisen korkea kynnys.

Vastaajayhtiö näkee oman etunsa olevan yhtenäisen valittajan edun kanssa ja on jatkuvasti ilmaissut tahtonsa suorittaa huoneistossa kaikki tarvittavat korjaukset. Muunlainen toiminta olisi myös yhtiön edun vastaista. Asiassa onkin kyse siitä, että valittaja on tulkinnut tutkimustuloksia ja raportteja virheellisesti ja osin myös täysin epäloogisella tavalla.

6 Vastaajan kirjallinen todiste 16: Urakoitsijan sähköposti 19.12.2007 liitteineen.

Valittajan huoneistossa suorittamat purkutyöt

Valittaja on suorittanut huoneistossa purkutöitä ilman asunto-osakeyhtiölle toimitettua ennakkoilmoitusta, suunnitelmaa tai ilman asunto-osakeyhtiöltä pyydettyä lupaa. Valittaja on purkanut huoneistostaan käytännössä kaikki pintamateriaalit ja osin myös huoneiston rakenteita. Rakenteisiin kohdistuvia toimia ovat olleet seinärakenteisiin kohdistuvat purkutoimet sekä alapohjalaattaan piikattujen aukkojen tekeminen ja tuulensuojapapereiden ja eristeiden rikkominen.

Valittaja on ryhtynyt näihin omiin purkutoimiinsa vastoin vastaajayhtiön hallituksen nimenomaista kieltoa ja purkutöiden sisältöä koskeviin tiedusteluihin vastaamatta7. Näihin toimiin olisi tullut saada nimenomaisesti asunto-osakeyhtiölain 77 §:n mukaisesti hallituksen tai osakkeenomistajan suostumus, koska kyseiset tiloihin tehdyt muutokset voivat vahingoittaa rakennusta tai tuottaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.

Edelleen kyseisenlaisista muutostöistä, jotka ovat voineet vaikuttaa kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu- tai vastaaviin johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään, on ennen niiden aloittamista vähintään ilmoitettava hallitukselle tai isännöitsijälle. Hallituksella ja isännöitsijällä on oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Kyseisenlaista AsOyL:n mukaista ilmoitusta ei ole tehty eikä hallituksella ja isännöitsijällä ole ollut mahdollisuutta valvoa valittajan huoneistossa tekemiä purkutöitä.

Kyseisten purkutöiden osalta on merkitystä sekä sen osalta, että ilman lupaa ja vastoin nimenomaista kieltoa sekä ilman yhtiön edustajille annettua valvontamahdollisuutta tehdyt purkutyöt jo itsessään vaarantavat rakennuksen kunnon, mutta myös sen osalta, että tehdyt työt vaikuttavat huoneistossa vastaisuudessa tehtävien korjaustarpeiden laajuuteen ja laatuun.

7 Vastaajan kirjallinen todiste 15: Hallituksen puheenjohtajan sähköposti 12.12.2007 valittajalle, vastaajan kirjallinen todiste 21: Hallituksen kirje valittajalle 24.1.2008, vastaajan kirjallinen todiste 22: Hallituksen puheenjohtajan sähköposti valittajalle 6.2.2008, vastaajan kirjallinen todiste

Huoneiston huonosta hoidosta yhtiölle ja sen osakkeenomistajille aiheutunut haitta

Käräjäoikeuden tuomiossa on katsottu oikeellisesti, että huoneiston huonosta hoidosta aiheutuu haittaa sekä yhtiölle että sen osakkeenomistajalle.

Valittaja on valituksessaan väittänyt, ettei käräjäoikeuden ratkaisussa esiin tuotua haittaa siitä, että kosteusvaurioiden korjaaminen voi aiheuttaa huoneiston rakenteille vahinkoa ole esitetty prosessin aikana. Tämä väite on virheellinen. Vastaaja on käräjäoikeusprosessin aikana esittänyt useassa yhteydessä, että kyseisten välttämättömien korjaustöiden keskeyttäminen ja valittajan tekemät rakenteisiin ulottuvat toimenpiteet vaarantavat koko rakennuksen kunnon. Tämä on kirjattu myös käräjäoikeuden tuomioon vastausta koskevaan kohtaan. On selvää, että vastaajayhtiön esittämä laajamittainen argumentointi koskien huoneiston huonoa hoitoa ja sen aiheuttamaa haittaa kuvaa nimenomaan sitä vahinkoa, joka huonosta hoidosta aiheutuu yhtiölle ja sen omaisuudelle.

Yhtiölle huonosta hoidosta aiheutuva haitta on ilmeistä. Yhtiön omistamassa rivitalorakennuksessa on ainoastaan viisi asuinhuoneistoa ja on selvää, että tilanteessa, jossa yksi huoneistoista on jo pitkään ollut asuinkelvottomassa kunnossa valittajan huonosta hoidosta johtuen, aiheutuu yhtiölle haittaa ja kyseinen tilanne on jo yhtiön tarkoituksenkin vastainen. Edelleen korjaustoimien viivästymisestä ja valittajan ilman lupaa ja yhtiölle toimitettua suunnitelmaa suorittamista purkutöistä aiheutuvat riskit ovat selvä yhtiölle huonosta hoidosta aiheutuva haitta.

Edelleen valittaja on väittänyt, että huoneiston huono hoito ei ole vaikeuttanut muiden osakkeenomistajien huoneistojen myyntiä vaan vaikutusta on ollut vastaajan ja valittajan välillä vireillä olevalla riitatilanteella, vastaajayhtiön yhtiöjärjestyksen määräyksillä sekä yhtiössä kesken olevien korjaustoimien aiheuttamien kustannusten täsmentymättömyydellä. Muutoinkin valittaja on katsonut, ettei huonosta hoidosta ole aiheutunut muille osakkeenomistajille haittaa.

Valittajan huoneiston huonosta hoidosta on aiheutunut muille osakkeenomistajille konkreettista haittaa. Haitta on ilmennyt asunnosta leviävänä hajuhaittana sekä muiden osakkeenomistajien omistamien osakkeiden myynnin vaikeutumisena.

Isännöitsijän tehdessä 8.11.2008 katolla normaalia katon vuositarkastusta, isännöitsijä havaitsi, ettei asunnon B ilmanvaihtolaite ollut lainkaan päällä. Huoneiston ikkunasta ulkoapäin katsoessa näytti aivan siltä, että vastaajan asentaman ilmanvaihtolaitteen säätötaulu olisi irrotettu. Koska vastaajalla ei ole avainta huoneistoon, asiaa ei ole voitu tarkistaa. A-asunnon haltijat ovat ilmoittaneet useasti isännöitsijälle B-asunnosta tulevasta hajusta, joka johtuu siitä, että huoneistoa ei tällä hetkellä hoideta lainkaan.

Korjaustöiden aikana yhtiön osakkeenomistajista ainakin kahdella oli asunto myynnissä kiinteistönvälittäjällä. Valittaja lähetti 10.4.2008 sähköpostilla8 tiedon korjaustöiden keskeyttämisestä ja hänen mahdollisesta vahingonkorvausvaatimuksestaan. Valittaja oli liittänyt viestiinsä vanhentuneita tutkimustuloksia, joiden perusteella vastaaja oli jo korjannut niissä esitetyt viat ja puutteet. Myös isännöitsijäntodistukseen on merkitty yhtiön vastuu B-asunnon korjaustoimenpiteistä, mutta tilanteen ollessa täysin epäselvä korjaustoimenpiteiden vaatimia kustannuksia ei ole voitu arvioida. Töiden perusteeton keskeyttäminen valittajan toimesta on haitannut osakkeiden kauppaa huomattavasti. Valittajan kiinteistövälittäjälle lähettämällä sähköpostilla on pyritty suoranaisesti aiheuttamaan vahinkoa ja haittaa muille osakkeenomistajille. Kyseisellä haitalla on suoranainen liitäntä huoneiston huonoon hoitoon.

Valittajan toiminnasta osakkeiden myynnille aiheutunutta haittaa kuvaa hyvin se, ettei yhtiön osakkeenomistuksessa ole tapahtunut viime vuosina lainkaan omistajanvaihdoksia, vaikka 2-3 osakkeenomistajalla olisikin ollut halukkuutta myydä osakkeensa. Vastaajan käsityksen mukaan osakkaiden välillä vallitseva riita ja valittajan pitkään jatkunut menettely korjaustöihin liittyen on ollut pääasiallisena syynä myyntimahdollisuuksien heikkenemiseen. Myös se, että korjaustöiden lopullinen kustannus ei ole tiedossa, johtuu valittajan menettelystä. Korjaustöitä ei ole päästy suunnittelemaan ja pyytämään niiden suorittamisesta tarjouksia urakoitsijoilta, koska valittaja ei ole mahdollistanut tätä. Korjaustöiden laajuuden tarve on lisäksi mahdollisesti muuttunut johtuen valittajan tekemistä purkutöistä, mikä osaltaan heikentää yhtiön mahdollisuutta arvioida korjaustyön kustannuksia.

8 Ks. Vastaajan kirjallinen todiste 9: Valittajan sähköposti 10.4 2008 kiinteistönvälittäjälle

Varoituksen sisältö ja tarkoitus

Käräjäoikeus on ratkaisussaan todennut, että valittajalle annetusta varoitus- ja päätösasiakirjasta on käynyt kokonaisuudessaan selkeästi ilmi se, mistä asiassa on kysymys eli korjaustyön loppuunsaattamisen estämisestä.

Valittaja on valituksessaan väittänyt, ettei varoitusta ylipäänsä ole annettu sellaisesta seikasta, josta varoitus voidaan antaa ja myös, ettei avainten luovuttamatta jättäminen ole huoneiston huonoa hoitoa tai muutoin sidoksissa siihen. Edelleen valittaja on katsonut, että varoituksen teksti on sotkuinen ja monitulkintainen ja ettei hän ymmärrä mistä häntä on varoitettu.

Vastaaja katsoo, että valittajalle huoneiston huonosta hoidosta annettu varoitus täyttää AsOyL:n 82 §:n varoituksella asettamat edellytykset. Varoituksesta käy selvästi ilmi se, mistä asiassa on kysymys, eli huoneistoon pääsyn ja korjaustöiden esteettömän jatkamisen mahdollistamisesta sekä huoneistossa valittajan toimesta tehtyjen purkutoimien moitittavuudesta.

Miltään osin ei voida pitää uskottavana sitä, että useita vuosia jatkuneiden erimielisyyksien jälkeen valittaja ei olisi ymmärtänyt, mistä varoituksen antamisessa on ollut kysymys. Edelleen, vaikka avainten luovuttamiseen ei AsOyL:n perusteella osakkeenomistajalla sinänsä olekaan velvollisuutta, on avainten luovuttaminen yhtiön haltuun ainut tapa, jolla oltaisiin voitu mahdollistaa huoneistossa tehtävien korjaustöiden jatkuminen ja suorittaminen. Avainten luovuttaminen olisi ollut tarpeellista, koska valittaja asuu toisella paikkakunnalla ja koska muutoinkin erikseen sovittavat käyntikerrat ovat käytännössä mahdottomia tilanteessa, jossa asuinhuoneistossa tultaisiin suorittamaan erittäin laajamittaiset korjaustyöt. Edelleen avainten luovuttaminen olisi ollut käytännössä ainoa tapa hoitaa korjaustöiden suunnittelu ja suorittaminen, koska valittaja oli jo pitkään estänyt vastaajayhtiön vastuulle kuuluvien korjaustoimien suorittamisen. Koska kyseisessä asunnossa ei tällä hetkellä asuta ja se on lähes tyhjillään, ei avainten luovutuksella kohtuuttomasti loukata osakkeenomistajan hallintaoikeutta.

Valittaja on pyrkinyt valituksessaan tekemään avainten luovuttamisesta asiassa keskeisen kysymyksen. Avainten luovutus on ollut merkityksellistä kuitenkin ainoastaan välinearvona sille, että huoneistossa tehtävät korjaustoimet voidaan yhtiön toimesta suorittaa ja varoituksen syy on ollut nimenomaan huoneistossa tehtävien korjaustoimien jatkamisen mahdollistaminen. Tavalle, jolla valittaja on korjaustoimet estänyt ja toisaalta jolla korjaustoimet on käytännössä mahdollistettava, ei ole annettava asiassa kuitenkaan keskeistä merkitystä.

Varoituksessa on ilmoitettu selvästi sen antamisen peruste sekä mainittu mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. Varoitus on annettu tiedoksi niin kuin haasteen tiedoksiantamisesta säädetään. Osakkeenomistajan toimintaa varoituksen saamisen jälkeen käsitellään seuraavassa.

Varoitusta seuranneet ja hallintaanottopäätöstä edeltäneet tapahtumat

Valittaja on valituksessaan väittänyt, että ei ole varoituksen saatuaan estänyt korjauksia huoneistossaan.

Vastaaja katsoo, että valittaja ei ole varoituksen saatuaan ottanut ojentuakseen varoituksen johdosta. Valittaja ei ole ryhtynyt mihinkään sellaisiin toimiin, joiden voitaisiin katsoa tarkoittavan sitä, että ne seikat, jotka ovat olleet varoituksen ja myöhemmin hallintaanottopäätöksen perustana, olisivat muuttuneet.

Valittaja on valituksessaan todennut, että hän on 21.5.2008 vastaajayhtiön edustajalle lähettämässään sähköpostiviestissä9 ilmoittanut, ettei luovuta huoneistonsa avaimia yhtiön edustajien haltuun. Edelleen valittaja on samassa viestissä ilmoittanut, että on valmis tulemaan avaamaan oven päästääkseen yhtiön edustajan sisälle huoneistoon tutkimuksia varten. Lisäksi valittaja on ilmoittanut, että varsinaisten korjaustöiden osalta ei ole estettä sille, että korjausfirma saisi avaimen käyttöönsä, "kuten ei ole aiemminkaan ollut".

Ottaen huomioon sen, että valittaja on nimenomaisesti aiemmin ottanut pois korjaustöitä huoneistossa suorittaneella urakoitsijalla olleen avaimen, ei valittajan kyseinen viesti ole ollut vastaajayhtiön näkökannasta aito tarjous huoneistoon pääsemiseksi tai muutoinkaan osoittanut sitä, että valittaja olisi ottanut ojentuakseen annetun varoituksen johdosta. Mitään muutosta asiantilaan tai valittajan käytökseen tämä ei siis tarkoittanut, eikä korjaustöiden suunnittelu tai suorittaminen kyseisellä menettelyllä olisi ollut mahdollista, koska valittaja ei aiemminkaan ollut antanut edes korjausta suorittavan tahon pitää hallussaan huoneiston avaimia.

Edelleen kyseistä sähköpostiviestiä ei voida pitää laiminlyönnin oikaisuna, koska valittajan ehdottamalla tavalla ei voida käytännössä toimia. Valittaja asuu xxx, joten hän ei voi pelkän ilmoituksen perusteella viipymättä tulla avaamaan ovea. Vastaaja ei voinut enää myöskään luottaa siihen, että taloyhtiön korjausmiehet saisivat avaimen koko korjaustyön ajaksi haltuunsa, koska valittaja oli sen jo edellisiltä korjausmiehiltä sekä valvojalta vastoin sopimusta poistanut. Selvää on, ettei tarjoutuminen oven avaamisesta ole riittävä toimenpide laajamittaisen remontin suunnittelulle ja suorittamiselle.

Valittaja on valituksessa lisäksi viitannut 4.6.2008 vastaajayhtiön hallituksen puheenjohtajan B:n lähettämään sähköpostiin10, jossa on vaadittu, että valittajan tulee välittömästi saattaa huoneisto siihen tilaan, jossa se oli ennen kuin hän on itse ryhtynyt suorittamaan purkutoimenpiteitä. B:n viestissä todetaan, että huoneisto on täysin asumiskelvoton ja että valittaja on toimillaan tuhonnut yhtiön rakenteita mm. alapohjalaattaan aukkoja piikkaamalla, joidenkin seinien runkorakenteita purkamalla ja sisäkaton harvalaudoituksen yläpuolella olevaa paperia ja eristeitä rikkomalla.

Valittaja on edelleen viitannut valituksessaan yhtiön edustajille 9.6.2008 lähettämäänsä sähköpostiviestiin11, jossa hän on ilmoittanut, ettei noudata 4.6.2008 esitettyä vaatimusta ja että vaatimus on järjetön.

Kirjeenvaihto, johon valittaja valituksessaan vetoaa, osoittaa osaltaan myös selvästi, että valittajan menettely jatkui varoituksen saamisen jälkeen ennallaan. Valittajan 9.6.2008 lähettämässä viestissä todetaan nimenomaisesti, että asunto-osakeyhtiön vaatimiin korjaustoimiin ei ryhdytä. B:n sähköpostiviestissä on vaadittu huoneiston palauttamista siihen kuntoon, jossa se oli ennen valittajan omiin purkutoimiin ryhtymistä. Valittaja on nimenomaisesti siis varoituksen saamisen jälkeen ilmoittanut vastaajayhtiön edustajalle, ettei ryhdy toimiin omien purkutoimiensa ennallistamiseksi, joka osaltaan olisi ollut edellytys yhtiön omien korjaustoimien jatkumiselle.

Valittaja on valituksessaan pyrkinyt vääristämään B:n lähettämän viestin sisällön koskemaan ainoastaan pintamateriaalien palauttamista. B on kuitenkin viestistä ilmenevällä tavalla vaatinut myös purkutöiden ennallistamista.

Varoituksen antamisen jälkeen valittaja ei siis ole muuttanut jo pitkään jatkunutta käytöstään eikä ole varoitusta edeltävään aikaan verrattuna tehnyt mitään sellaista, että vastaajayhtiölle olisi syntynyt mahdollisuus suorittaa huoneistossa laajuudeltaan tarvittavat tutkimukset ja korjaukset. Valittaja on jo ennen varoituksen antamistakin lähettänyt samansisältöisiä viestejä yhtiön edustajille huoneistoon pääsystä, jotka eivät kuitenkaan ole missään vaiheessa johtaneet siihen, että yhtiö olisi päässyt suorittamaan sen yhtiökokouksessa päätettyjä ja sen vastuulle lain mukaan kuuluvia korjaustoimia.

Vastaaja katsoo, ettei valittaja varoituksen johdosta viivytyksettä täyttänyt sille osakkeenomistajana kuuluvaa velvollisuutta päästää yhtiön tilaamat asiantuntijat ja korjausmiehet jatkamaan yhtiökokouksen päättämiä korjaustoimenpiteitä varoituksessa edellytetyllä tavalla. Yhtiöllä on tämän vuoksi ollut oikeus ottaa huoneisto hallintaansa.

9 Valittajan kirjallinen todiste nro 6.

10 Valittajan kirjallinen todiste nro 23.

11 Valittajan kirjallinen todiste nro 24.

Yhteenveto

Vastaajayhtiön ja valittajan välillä on pitkään vallinnut erimielisyys siitä, miten valittajan huoneistossa tehtävät korjaustoimet tulee suorittaa. Nämä korjaustoimet kuuluvat suoraan lain perusteella vastaajayhtiön vastuulle ja niiden suorittamisesta on päätetty vastaajayhtiön yhtiökokouksessa. Yhtiön valitsema korjaustapa on ollut riittävä eikä ainakaan missään tapauksessa sillä tavalla ilmiselvästi riittämätön, että valittajalla olisi ollut oikeus keskeyttää korjaustyö.

Valittaja on kuitenkin oikeudetta estänyt kyseisten korjaustoimien suorittamisen ja myös osaltaan tehnyt rakennuksen rakenteisiin kohdistuvia omia purkutoimiaan, joista hän ei ole ilmoittanut eikä pyytänyt hyväksyntää niille. Kyseinen menettely on huoneiston huonoa hoitoa, josta aiheutuu haittaa niin yhtiölle kuin sen osakkeenomistajillekin.

Yhtiö on antanut valittajalle varoituksen huoneiston huonosta hoidosta edellä mainituilla perusteilla. Varoituksen antamisen jälkeen valittaja ei ole oikaissut menettelyään, eikä mitään muutosta vallinneeseen asiantilaan ole syntynyt. Tämän jälkeen vastaajayhtiön yhtiökokous on tehnyt päätöksen valittajan huoneiston hallintaanotosta.

Hallintaanottoa koskeva päätös on tehty asunto-osakeyhtiölain mukaisesti kyseisestä hallintaanottoperusteesta varoittamisen jälkeen. Huoneistoa on hoidettu huonosti ja hallintaanottopäätös on lain mukainen eikä sitä tule kumota.

Asiassa ei ole kysymys siitä, miten huoneisto tullaan myöhemmin korjaamaan tai miten se tulisi korjata. Kysymys on siitä, onko valittajalla ollut oikeus keskeyttää korjaustyö ja tehdä omia purkutöitään ja onko kyseisessä menettelyssä kyse huoneiston huonosta hoidosta. Valittajan menettely on johtanut siihen, ettei vastaajayhtiö kykene huolehtimaan rakennuksesta siltä osin, kun se on siitä vastuussa. Tilanne on poikkeuksellinen ja sekä yhtiön että sen osakkaiden kannalta erityisen hankala. Vastaajayhtiö on pyrkinyt asiassa sovinnolliseen ratkaisuun tässä kuitenkaan onnistumatta.

Valittajan huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan on ollut ainoa keino ratkaista käsillä oleva tilanne. Hallintaanotolle on ollut olemassa asunto-osakeyhtiölain mukaiset perusteet, eikä päätöstä tule kumota.

Todistelu

Vastaaja vetoaa kaikkeen siihen todisteluun, mihin on vedottu alioikeusvaiheessa.

Kirjalliset todisteet

1. Yhtiökokouksen 18.2.2008 pöytäkirja

Teema: Päätöksen perustelut eivät poikkea varoituksen perusteesta; yhtiökokouksen päätös oli lainmukainen.

2. Varoitus 8.5.2008

Teema: Varoituksesta ilmenivät kaikki lain edellyttämät seikat.

3. F Oy:n työselitys 18.12.2006

Teema: Vastaajan teettämä työselitys ei ole ollut riittämätön.

4. F Oy: kustannusarvio 18.12.2006

Teema: Vastaajan teettämä kustannusarvio on perustunut sen hetkisiin tietoihin ja kustannusarvioon oli tehty varauma lisätöiden mahdollisuudesta, jos rakenteissa havaitaan kosteutta ja kuivaamistarvetta.

5. xxx Oy:n raportti 26.2.2008

Teema: Katon laudoissa olleet kosteusjäljet ovat todennäköisesti alkuperäisiä.

6. Rakennuslahottajamääritys 29.1.2008

Teema: Kohteessa ei ole todettu lahovaurioita, jota edellyttäisivät välittömiä korjauksia.

7. xxx tutkimusselostus 12.3.2008

Teema: Kohteessa ei ole todettu lahovaurioita, jota edellyttäisivät välittömiä korjauksia.

8. Analyysiraportti 13.3.2008

Teema: Kohteessa ei ole todettu mikrobivaurioita, jota edellyttäisivät välittömiä korjauksia.

9. Valittajan sähköposti kiinteistönvälittäjälle 10.4.2008

Teema: Valittajan huoneiston huonosta hoidosta osakkeenomistajille aiheutunut vahinko, kun korjaustoimenpiteet ovat valittajan toimesta keskeytetty.

10. Vastaajan virka-apupyyntö Turun poliisilaitokselle 10.1.2008

Teema: Vastaaja on käyttänyt kaikki muut oikeussuojakeinot asuntoon pääsemiseksi. Koska tämäkään tai muut sovinnolliset neuvottelut eivät ole johtaneet mihinkään, vastaajalle ei jäänyt muuta mahdollisuutta kuin ottaa huoneisto yhtiön hallintaan.

11. Turun kihlakunnan poliisilaitoksen raportti 11.1.2008

Teema: Valittaja on palkannut oman korjausmiehensä purkamaan huoneiston seiniä.

12. Valittajan sähköposti hallituksen jäsenille 23.8.2007

Teema: Huoneiston B korjaamisesta aiheutunut hajuhaitta muille osakkeenomistajille.

13. Isännöitsijän sähköposti 11.10.2007 osakkeenomistajille uusien huippuimurien asennustyön aloittamisesta

Teema: Yhtiö teettänyt korjaustöitä asiantuntijalausuntojen mukaisesti.

14. Puheenjohtajan sähköposti 4.10.2007 N:lle

Teema: N:n pyytämä selvitys aiotuista korjaustoimista.

15. Hallituksen puheenjohtajan sähköposti 12.12.2007 N:lle

Teema: Yhtiö pyytänyt selvitystä suunnitelluista korjaus- ja muutostöistä.

16. Urakoitsijan sähköposti 19.12.2007 liitteineen urakan viivästymisestä

Teema: N:n häiritsevä toiminta yhtiön pyrkimyksissä saattaa korjaus valmiiksi suunnitellussa ajassa.

17. Urakoitsijan sähköposti 2.1.2008 liitteineen hallitukselle ja N:lle.

Teema: Ilmoitus N:lle töiden jatkumisesta.

18. N:n sähköposti urakoitsijalle. 2.1.2008.

Teema: Kielto urakoitsijalle töiden jatkamisesta, avainten poisotto 2.1.2008.

19. N:n sähköposti 7.1.2008 hallitukselle.

Teema: Ilmoitus avainten poisottamisesta sekä korjaustöiden teettämisestä itse.

20. Hallituksen kirje N:lle 7.1.2008.

Teema: selvityspyyntö N:n toimista sekä ilmoitus neuvotella asiassa.

21. Hallituksen kirje N:lle 24.1.2008.

Teema: selvityspyyntö N:n toimista sekä ilmoitus asian ratkaisemisesta sovinnollisin menettelyin.

22. Hallituksen uuden puheenjohtajan sähköposti N:lle 14.2.2008

Teema: kuten kohdassa 21.

23. Hallituksen uuden puheenjohtajan sähköposti N:lle 14.2.2008

Teema: kuten kohdassa 21.

24. Isännöitsijän sähköposti hallituksen jäsenille 6.11.2008

Teema: N:n purkamat ilmastointilaitteet, huoneiston jättäminen ilman asianmukaista valvontaa.

25. Hallituksen kirje N:lle 10.7.2007

Teema: Hallituksen ilmoitus töiden hidastumisesta ja lisäkustannuksista, jos avainta ei luovuteta yhtiön hallintaan korjaustöiden aikana.

26. Hallituksen puheenjohtajan sähköposti 28.10.2007 N:lle.

Teema: Hallituksen vahvistus 4.10.2007 mukaisten tietojen edelleen voimassaolosta sekä hallituksen ilmoitus siitä, ettei yhtiö osallistu niiden korjausten kustannuksiin, jotka N tekee huoneistossa ilman lupaa.

27. Valvojan selvitys urakkasopimuksen mukaisten töiden viivästymisestä.

Teema: Työn eteneminen estynyt N:stä johtuvista syistä.

28. Kja nro 6, terveystarkastaja xxx lausunto 6.11.2008

Teema: Huoneiston asuinkelvoton kunto, huoneistossa ei yhtiön korjaussuunnitelmien ylittäviä korjaustarpeita.

Henkilötodistelu

1. Isännöitsijä A, asianosaisena

Teema: Tapahtumien kulku, valittajan huoneiston huono hoito, yhtiölle aiheutunut haitta

2. HTT J, xxx

Teema: Yhtiön teettämien ja/tai suunnittelemien korjaustoimenpiteiden riittävyys huoneiston B saattamisesta asuinkelpoiseen kuntoon

3. Insinööri F, xxx

Teema: Valittajan huoneiston huono hoito, yhtiön teettämien korjaustoimenpiteiden riittävyys

4. Urakoitsija E

Teema: Yhtiön teettämien korjaustoimenpiteiden riittävyys

5. I

Teema: Valittajan huoneiston huonosta hoidosta osakkeenomistajalle aiheutunut haitta

6. H

Teema: Valittajan huoneiston huonosta hoidosta osakkeenomistajalle aiheutunut haitta, korjaustoimien keskeytyminen, pääsy huoneistoon, valittajan omien purkutöiden suorittaminen

Turussa, 7. päivänä lokakuuta 2009

Asunto-osakeyhtiö L

xxx